Asumisoikeusyhtiön tilinpäätöksessä esitettävistä liitetiedoista

1. Hakemus

Hakija (- - -) on asumisoikeusasukkaiden etujärjestö. Hakija pyytää kirjanpitolautakunnalta lausuntoa seuraaviin kysymyksiin:

1. Tuleeko asumisoikeusosakeyhtiöiden asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990); jäljempänä "asumisoikeuslaki") 51b §:n johdosta antaa tilinpäätöksen liitetietoina asumisoikeuslain 16d §:ssä tarkoitetut käyttövastikelaskelmat koko asumisoikeusosakeyhtiön osalta ja tämän lisäksi kunkin asumisoikeustalon osalta?
2. Tuleeko asumisoikeusosakeyhtiön tilinpäätöksen liitetietona esitettävistä vastikelaskelmista käydä ilmi kunkin asumisoikeustalon tiedot eriteltyinä siten, että laskelmat osoittavat aukottomasti ja audit trail -periaatteen mukaisesti mistä asukkaille asumisoikeuslain 16d §:n mukaisesti määrättävä käyttövastike muodostuu?

2. Kirjanpitolautakunnan lausunto

2.1. Asumisoikeuslain 51a.1 §:n nojalla kirjanpitolautakunta voi kirjanpitolaissa säädetyllä tavalla antaa ohjeita ja lausuntoja asumisoikeustalon omistajayhteisön tai

-säätiön tilinpäätöksen laatimisesta.

2.2. Asumisoikeuslain 51.b §:n 5 kohta puolestaan velvoittaa ilmoittamaan liitetietona saman lain 16a.2 §:ssä tarkoitetut laskelmat. Viimeksi mainittu lainkohta kuuluu seuraavasti: "Asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen (käyttövastikkeiden tasaus). Käyttövastikkeeseen sisältyviä asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata 3 §:n 3 momentissa tarkoitettujen vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken."

2.3. Toisaalta 16d § koskee tiedonantovelvollisuutta käyttövastikkeiden perusteista. Lainkohdan 1-3 momentit kuuluvat seuraavasti:

1 mom. Asumisoikeustalon omistajan on annettava asumisoikeustalon asukkaille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen ja sen tasaamisen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen sekä käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisesti."

2 mom. Asumisoikeustalon omistajan on käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa selvitettävä talokohtaisesti: 1) mitä menoeriä varten käyttövastiketta peritään;2) minkä verran käyttövastikkeilla kerättävistä eristä aiotaan yhteensä käyttää tasaukseen eri asumisoikeustalojen kesken ja mikä vaikutus tasauksella on yksittäisen asumisoikeustalon käyttövastikkeeseen; 3) paljonko korjausvarausta kerätään ja mihin sitä käytetään.

3 mom. Edellä 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetut korjausvarausta koskevat tiedot on käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa selvitettävä myös yhteissummana saman omistajan kaikkien asumisoikeustalojen osalta.

2.4. Kirjanpitolautakunta katsoo, että 16d § on tarkoitettu myös määrittämään 16a.2 §:n mukaisen liitetietovaatimuksen tarkempi sisältö. Lautakunta perustaa tämän käsityksensä 16d §:ää koskevaan lainvalmisteluaineistoon, jossa korostetaan, että "kiinteistökohtaisten kulujen selventämiseksi ja asukkaan seurantamahdollisuuksien lisäämiseksi on tarpeen, että tasauksen vaikutuksista raportoidaan selkeästi ja kiinteistökohtaiset kulut eritellään tasattavista. Yhteishallintomenettelyssä olisi selkeästi kerrottava, mitkä ovat tasauksen perusteet yhteisössä ja mikä on tasauksen vaikutus kussakin taloyksikössä. Sekä pääomavastikkeeseen että hoitovastikkeeseen sisältyvät kuluerät on selkeästi eriteltävä ja avattava yhteishallinnon toimielinten käsiteltäväksi" (hallituksen esitys 120/2010 vp. s. 6). Edellä esitetyn perusteella lautakunta vastaa myöntävästi hakijan 1. kysymykseen.

2.5. Lautakunta toteaa vielä, että edellä tarkoitetussa liitetiedossa on asukkaan kannalta keskeistä asianomaista taloyksikköä koskeva erittely. Siten tilanteessa, jossa asumisoikeusyhteisö koostuu huomattavan lukuisasta määrästä, esimerkiksi kymmenistä taloyksiköistä, tulee olennaisuuden periaatteen kannalta harkittavaksi, onko oikean ja riittävän tiedon saamisen kannalta tarkoituksenmukaisinta, että yksittäisen taloyksikön asukkaille annettavassa yhteisön tilinpäätöksessä on asianomaista taloa koskeva 16a.2 ja 16d §:ien mukainen käyttövastikelaskelma, kun samalla pidetään jokaista taloa koskeva laskelmakooste jatkuvasti yhteisön kaikkien asukkaiden saatavilla, esimerkiksi yhteisön toimipisteessä ja tämän ylläpitämillä www-sivuilla.

2.6. Mitä tulee hakijan 2. kysymykseen, lautakunta toteaa, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on laatinut oppaan asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määrityksestä (päivitetty 22.1.2013).