Asunto-osakeyhtiön lainamääriä koskevien tietojen esittämisestä tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa
- Numero
- 1876
- Asiasanat
- asunto-osakeyhtiö, tilinpäätös
1. Hakemus
Hakija (- - -) on HTM-yhteisö. Hakija pyytää lausuntoa asunto-osakeyhtiöiden tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lainamääriä koskevien tietojen osalta. Hakijan mukaan yleisohjeessa asunto-osakeyhtiöitten ja muiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä (Kirjanpitolautakunnan yleisohje: Asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 7.12.2010, jäljempänä ”Yleisohje”) edellytetään vastikerahoituslaskelmaa tai vastaavaa, mikäli vastiketta peritään eri perustein eri tarkoituksiin.
Jos yhtiöllä on eri vastikkeisiin liittyen eri lainoja, ei pelkkä vastikejälkilaskelman esittäminen kuitenkaan osoita hakijan mielestä yhtiön taloudellista asemaa yksiselitteisesti. Hakija esittää myös, että tämänhetkisessä käytännössä on yleistä, että asunto-osakeyhtiötkin esittävät vieraan pääoman samantapaisesti kokonaisuutena kuin esimerkiksi osakeyhtiöt. Asunto-osakeyhtiöiden ja muiden osakeyhtiöiden lainajärjestelyt saattavat kuitenkin poiketa olennaisesti toisistaan. Asunto-osakeyhtiössä, jossa on velallisia ja velattomia osakkaita, on esimerkiksi velattoman osakkaan kannalta merkittävää tietää, missä määrin yhtiön lainat ovat sellaisia, jotka kohdistuvat muihin kuin hänen osakkeisiinsa ja missä määrin yhtiöllä on sellaisia lainoja, jotka kohdistuvat velattomiinkin osakkeisiin.
Hakemuksessa pyydetään kirjanpitolautakunnan lausuntoa seuraavista kysymyksistä:
1. Onko hyvän kirjanpitotavan mukaista olla antamatta tietoa siitä, miten asunto-osakeyhtiön lainat rasittavat eri osakasryhmiä, jos kaikki lainat eivät rasita kaikkia osakasryhmiä, vai tuleeko kuhunkin vastiketyyppiin liittyen ilmoittaa lainan kokonaismäärä tilinpäätöshetkellä?
2. Jos lainojen kokonaismäärät tulee eritellä vastiketyypeittäin, niin missä tieto tulee esittää?
Hakija on myöhemmin tiivistänyt kysymyksensä kuulumaan seuraavasti: ”Onko tilinpäätöksessä riittävää kertoa vain lainojen kokonaismäärä, vaikka asunto-osakeyhtiöasetus osoittaa, että asetuksen laatija on pitänyt jakautumista relevantiksi talousaseman arvioinnissa?"
2. Lausunnon perustelut
2.1. Lausunnon rajaus. Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009; jäljempänä myös ”AOYL”) 10:9 §:n mukaan kirjanpitolautakunta on toimivaltainen antamaan ohjeita ja lausuntoja kirjanpitolain 8:2 §:ssä säädetyllä tavalla asunto-osakeyhtiölain tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten soveltamisesta. Muilta osin lautakunta ei ole toimivaltainen asunto-osakeyhtiölakia koskevissa kysymyksissä.
2.2. Kirjanpitolaki. Kirjanpitolain (1336/1997; jäljempänä ”KPL”) 3:2 §:n mukaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot kirjanpitovelvollisen toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta (oikea ja riittävä kuva). Kuvan tulee olla oikea ja riittävä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen käyttäjien kannalta. Käyttäjä ei ole pelkästään osakkeenomistaja, vaan myös muun muassa mahdollinen ostaja, luotonantaja tai verottaja. Näin ollen tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tulee vastata monien erilaisten käyttäjien tarpeita. Siihen, mitä tietoa tulee ilmoittaa, vaikuttaa muun muassa KPL 1:3 §:ssä tarkoitettuun hyvään kirjanpitotapaan kuuluva olennaisuuden periaate. Tieto on olennaista, jos sen poisjättäminen tai virheellinen esittäminen voisi vaikuttaa käyttäjien siitä tekemiin päätelmiin. Tiedon olennaisuus pitää siis arvioida erikseen kussakin tapauksessa.
2.3. Asunto-osakeyhtiölaki. AOYL 10:5.2 §:n 2 kohdassa velvoitetaan antamaan toimintakertomuksessa tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein.
2.4. Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta (365/2010). Tämän asetuksen (jäljempänä ”aoy-asetus”) 4 §:n (Tiedot osakehuoneistosta) mukaan:
”Osakehuoneistosta isännöitsijätodistukseen on merkittävä:
----------------
8) osakehuoneistosta suoritettavan yhtiövastikkeen määrä tarvittaessa eriteltynä ja vastikeperuste;
----------------
11) osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalle on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomiooon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa;”
------------------
Aoy-asetuksen 6 §:ssä (Tiedot yhtiön taloudesta) säädetään seuraavaa:
”Yhtiön taloudesta isännöitsijätodistuksessa on oltava:
1) yhtiön nostamien lainojen määrä eriteltynä lainoittain ja siten, että erittelystä selviää, mihin hankkeeseen tai tarkoitukseen laina on tarkoitettu ja maininta siitä, voiko osakas maksaa osuutensa lainasta pois, sekä yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista samat tiedot ja arvio siitä, milloin laina nostetaan;
2) yhtiöjärjestyksen mukaiset yhtiövastikkeen määräämisen perusteet ja tieto siitä, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan sekä vastikkeiden suuruus;”
------------------
2.5. Kirjanpitolautakunnan yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 7.12.2010. Yleisohjeen kohdassa 6.1.1 (Yhtiövastikkeen käyttö ja vastikerahoituslaskelma) todetaan seuraavasti:
”Toimintakertomuksessa on oltava tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastiketta voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein. Selvitys on vakiintuneesti annettu erillisellä laskelmalla eli ns. vastikerahoituslaskelmalla (jälkilaskelma).
Vastikerahoituslaskelma on tilinpäätöshetkelle eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista laadittava suoriteperusteinen rahavirtalaskelma. Vastikerahoituslaskelma on kumulatiivinen vastiketulojen ja niillä katettavien menojen kertymishistoria, johon sisältyvät tilikauden luvut sekä edellisiltä tilikausilta siirtyvä yli- tai alijäämä. Laskelman laatimisella varmistetaan se, että kullakin vastikkeella ja siihen liittyvillä muilla tuloilla katetaan vain niitä menoja, joihin vastiketta voidaan käyttää. Jos yhtiössä peritään osakkailta vain yhtä vastiketta, ei erillistä vastikerahoituslaskelmaa vaadita. Vastikerahoituslaskelman tarkoitus on turvata osakkaiden yhdenvertaisuus. Vastikerahoituslaskelmassa esitettävien erine tulee vastata tuloslaskelmassa ja taseessa esitettäviä tietoja ja laskelman osoittaman eri vastikkeiden kokonaisyli- tai alijäämän tulee täsmätä taseen osoittaman rahoitusaseman kanssa.”
2.6. Kirjanpitolautakunnan aikaisemmat lausunnot. Kirjanpitolautakunta on korostanut lausunnossaan KILA 1471/1997 kirjanpidon erilläänpitotehtävää:
”Kirjanpidon päätehtävä on pitää kirjanpitovelvollisen rahat, menot ja tulot erillään toisten kirjanpitovelvollisten ja muiden talousyksiköiden rahoista, menoista ja tuloista. Kirjanpitolain 1 §:ssä tarkoitettu kirjanpitovelvollisuus merkitsee ensisijaisesti tätä erilläänpitovelvollisuutta.”
3. Kirjanpitolautakunnan lausunto
3.1. Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava siten, että ne antavat KPL 3:2.1 §:ssä tarkoitetun oikean ja riittävän kuvan yhtiön tuloksesta ja taloudellisesta asemasta eri käyttäjätahoille. Kirjanpidon erilläänpitotehtävän – jota on käsitelty aiemmassa lausunnossa KILA 1471/1997 – mukaisesti tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kohteena on asianomainen kirjanpitovelvollinen erillisenä entiteettinä, juuri sille kuuluvat varat ja vastuut sekä tulot ja menot. Tästä johtuu, ettei tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa lähtökohtaisesti edellytetä sellaisia tietoja, jotka koskevat esimerkiksi kirjanpitovelvollisen omistajakuntaa. Eri asia on, jos tällainen tieto on erikseen säädetty julkistettavaksi tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa esimerkiksi kirjapitovelvollista koskevassa yhtiö- tai yhteisölainsäädännössä.
3.2. Edellä todettu koskee myös hakemuksen tarkoittamaa asunto-osakeyhtiötä. Lakisääteinen isännöitsijätodistus antaa kullekin omistajalle tyhjentävän tiedon hänen osakettaan koskevista erityisistä lainavastuista, joten hän ei tarvitse tilinpäätöstä tai toimintakertomusta välineeksi tämän tiedon saamiseksi. Niin ikään hän saa isännöitsijätodistuksesta tiedon yhtiön lainojen hankekohtaisesti tai käyttötarkoituksen mukaan eritellyistä määristä.
3.3. Selvyyden vuoksi lautakunta myös toteaa, ettei ole hyvän kirjanpitotavan vastaista esittää esimerkiksi hakemuksen tarkoittamia lisätietoja tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa edellyttäen, ettei KPL 3:2.1 §:ssä tarkoitettu oikea ja riittävä kuva vaarannu tällaisten lisätietojen vuoksi.
