Asunto-osakeyhtiön toimintakertomuksessa annettavista todennäköistä tulevaa kehitystä koskevista tiedoista

1.      Lausuntopyyntö

Hakija (- - -) pyytää kirjanpitolautakunnan lausuntoa asunto-osakeyhtiöiden käytäntöjen yhtenäistämiseksi seuraavista asioista:

1. Onko olemassa sen tyyppisiä tilanteita, joissa voitaisiin toimintakertomuksessa tulevan kehityksen arviota esitettäessä vain viitata hallituksen taholta esitettävään korjaustarveselvitykseen, joka mahdollisesti laaditaan vasta toimintakertomuksen allekirjoittamisen jälkeen, ja jättää muu informaatio antamatta?

2. Mikäli tilanteita on, ovatko tilanteet poikkeuksellisia?

3. Mikäli ne ovat poikkeuksellisia, tulisiko tilanteen poikkeuksellisuudesta ottaa toimintakertomukseen maininta ja perustelu?

Taustaksi hakija esittää, että merkittävässä osassa asunto-osakeyhtiöitä esitetään vain yleisiä mainintoja tulevista korjaustarpeista taikka pelkästään viitataan toiseen asiakirjaan - ilman, että toimintakertomuksen käyttäjien todelliset tiedontarpeet täytetään.

2.      Lausunto

2.1. Säännökset. Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009; ”AOYL”)10 luvun 5 §:n 2 momentin mukaan toimintakertomuksessa on oltava arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä.  AOYL 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohta taas kuuluu: ” varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä: .. 2) hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin” (jäljempänä ”PTS-selvitys”). Asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen, johon PTS-selvitys ei kuulu, yleisöjulkisuudesta säädetään kirjanpitolain (1336/1997)  2 luvun 11 §:ssä (Jäljennösten antamisvelvollisuus):

Tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta on annettava pyynnöstä jäljennös, jos kirjanpitovelvollinen on:

1) asumisoikeusyhdistys;

2) asunto-osuuskunta;

3) asunto-osakeyhtiö; tai

4) asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 28 luvun 2 §:ssä tarkoitettu osakeyhtiö.

Edellä 9 §:n 1 ja 2 momentissa tarkoitetun kirjanpitovelvollisen on pyynnöstä annettava jäljennös tilinpäätöksestään ja toimintakertomuksestaan, jos pyyntö on tehty ennen kuin tilinpäätös ja toimintakertomus on ilmoitettu rekisteröitäväksi.

Jäljennös on annettava kahden viikon kuluessa pyynnöstä. Kirjanpitovelvollisella on oikeus saada jäljennöksestä maksu muulta kuin viranomaiselta. Maksun määrä saa olla enintään se, mitä rekisteriviranomainen perii vastaavasta jäljennöksestä.

2.2. Yleisohje. Lautakunnan asunto-osakeyhtiöyleisohjeen (1.2.2017) kohta 6.1.6 Tuleva kehitys kuuluu:

6.1.6. Tuleva kehitys

Todennäköisestä tulevasta kehityksestä on toimintakertomuksessa annettava arvio. Asunto-osakeyhtiöiden kohdalla ei tarkoiteta liiketoimintaa, vaan tällaiselle yhtiölle tyypillisestä toimintaa erityisesti silloin, kun sillä on merkittäviä kustannusvaikutuksia. Tällaisia ovat esimerkiksi käynnissä tai vasta suunnitteluasteella olevat suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet.

Mahdollisuuksien mukaan tulee lisäksi arvioida ja ilmoittaa tilikauden päättymisen jälkeen ilmenneet tai selkeästi ennustettavissa olevat poikkeavat kustannuskehitykset, joilla on olennainen vaikutus yhtiön talouteen.

Tulevaan kehitykseen liittyy myös AOYL:n vaatimus siitä, että hallituksen on annettava vuosittain yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys talon kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Tämä selvitys voi perustua esimerkiksi kuntoarvioon ja/tai kunnossapidon PTS-suunnitelmaan. Kunnossapitoselvitystä ei ole AOYL:ssa kytketty toimintakertomukseen tai tilinpäätökseen, eikä sitä siten liitetä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen osaksi. Selvityksen tiedot eivät voi olla ristiriidassa toimintakertomuksesta ilmenevien tietojen kanssa.

2.3. Vastaus hakijan kysymyksiin. Lautakunnan käsityksenä on, että yleistä olennaisuuden periaatetta (kirjanpitolaki 1336/1997; 3:2a.1 §) voidaan soveltaa, kun arvioidaan toimintakertomuksen riittävyyttä sitä koskeviin sisältövaatimuksiin nähden. Seikkaa on pidettävä olennaisena silloin, kun sen poisjättämisen tai väärinilmoittamisen voidaan kohtuullisesti odottaa vaikuttavan päätöksiin, joita asiakirjan käyttäjät tekevät sen perusteella. Lautakunta toteaa, että AOYL:n vaatimus PTS-suunnitelman esittämisestä varsinaisessa yhtiökokouksessa on oma toimintakertomuksesta erillinen säännöksensä. Suunnitelmaa ei edellytetä toimintakertomuksessa esitettäväksi. Siten toimintakertomuksen sisältövaatimuksia tulee tarkastella itsenäisesti, ts. mitä tietoja arviossa tulevasta kehityksestä voidaan toimintakertomuksessa kohtuudella olettaa olevan. Kirjanpitolautakunta katsoo, että sellaiset olennaiset tiedossa olevat tulevat seikat, joista on yhtiölle merkittäviä kustannusvaikutuksia, tulee toimintakertomuksessa selostaa, kun taas muiden seikkojen osalta tällaista velvoitetta ei ole. Kun tarkastellaan tällaisia olennaisia tietoja, vastaa lautakunta hakijan kysymyksiin 1.-3. kielteisesti; ja viittaa edellä kohdassa 2.2. kuvattuun yleisohjeeseen.