Numero 

2022

Asiasanat

Asunto-osakeyhtiö. Vahinkotapahtuma. Myöhemmän vakuutuskorvauksen käsittely.

1. Hakemus    

Hakija esittää seuraavan. 

Asuntoyhtiötä kohtaisi helmikuussa 2020 Suomen oloissa poikkeuksellinen vahinkotapahtuma. Yhtiön omistamalla tontilla tapahtui ns. liukupintasortuma, jonka takia yksi yhtiön omistamista   kaksikerroksista rivitaloista määrättiin sortumavaaran takia välittömästi käyttökieltoon rakennusvalvontaviranomaisten toimesta. Vahinkojen minimoimiseksi yhtiössä ryhdyttiin välittömästi sortuman jälkeen korjaustoimiin, mm. niin sanottuihin kevennyskaivuutöihin.

Näiden toimien tarkoituksena oli estää vahinkojen laajentuminen. Muun ohella vahinkotapahtumasta syntyi tilikaudella 2020 yhtiön tavanomaiseen toimintaan nähden myös runsaasti esimerkiksi hallinto- ja asianajokustannuksia. Kyseiset kustannukset yhtiö on kirjannut tuloslaskelmassaan vuosikuluiksi tilikaudella 2020. 

Korjaustoimenpiteet ja niiden kustannukset

Jotta yhtiön omistama tontti voitiin ennallistaa sen varsinaiseen käyttötarkoitukseen eli toimimaan yhtiön omistamien rakennusten rakennuspaikkana siten, että yhtiön asuinhuoneistoja voi käyttää asumiseen, oli yhtiön toteutettava omalla tontillaan merkittäviä kunnostustöitä ja näiden lisäksi rakennutettava niin sanottu vastapenkere oman tonttialueensa ulkopuolelle Tampereen kaupungin omistamalle maa-alueelle.

Vastapenkereen tarkoituksena on mahdollistaa asuntoyhtiön tontin korjaustoimet ja osaltaan estää mahdollisuus vastaavan vahinkotapahtuman uudelleensyntymiseen. Kustannukset oman tontin ennallistamiselle ja vastapenkereen rakentamiselle ovat yhteensä yli 1,5 miljoonaa euroa. Korjaustoimet tapahtuivat tilikausien 2020 ja 2021 aikana. Vuoden 2020 aikana toteutuneita korjaustoimiin liittyviä suunnittelukustannuksia on kirjattu tilinpaatoksessa 31.12.2020 pysyvien vastaavien aineellisiin hyödykkeisiin. 

Vahinkotapahtumaan liittyvät korvaukset

Vahinkotapahtumaan liittyen yhtiö on tehnyt toukokuussa 2021 Tampereen kaupungin kanssa sopimuksen kaupungin osallistumisesta asiaan. Solmitun sopimuksen mukaan Tampereen kaupunki ei suorita kustannuksellaan rakennustöitä viereisellä tontilla eli omalla alueellaan, vaan kaupunki osallistuu kaupungin omistaman maa-alueen puolella sortuman aiheuttamien vaurioiden tutkimus- ja korjauskustannuksiin toteutuneiden kustannusten mukaisesti, kuitenkin yhteensä enintään 220.000 eurolla (+ alv). Kaupungin osuus ei kattanut kaikkia vastapenkereen rakentamiskustannuksia, vaan yhtiön kustannusvastuulle on jäänyt myös näitä menoja.

Ottamansa kiinteistövakuutuksen perusteella yhtiö ei ole tämänhetkisen tiedon mukaan saamassa lainkaan vakuutuskorvauksia. Vakuutusyhtiö on kantanaan ilmoittanut, ettei se korvaa lainkaan vahinkotapahtumasta aiheutuneita kustannuksia. Vakuutuskorvaukseen liittyvän epävarmuuden takia asuntoyhtiö ei ole toistaiseksi kirjannut mahdollista vakuutuskorvausta miltään osin kirjanpitoon arviomääräisenäkään varovaisuusperiaatteen mukaisesti.

Hakija pyytää lausuntoa seuraaviin kysymyksiin:

1. Onko hyvän kirjanpitotavan mukaista merkitä asuntoyhtiön omistamaan omaan tonttiin kohdistuvat kunnostusmenot pysyvien vastaavien maa-alueisiin ja käsitellä näitä menoja osana maa-alueen hankintamenoa, toisin sanoen kulumattoman omaisuutena, josta ei vähennetä poistoja (mahdollista arvonalentumispoistoa lukuun ottamatta)?
2. Onko hyvän kirjanpitotavan mukaista merkitä Tampereen kaupungin omistamalle maa­-alueelle rakennettavan vastapenkereen rakentamiskustannukset pysyvien vastaavien muihin aineellisiin hyödykkeisiin ja poistaa ne arvioidun taloudellisen käyttöajan kuluessa tasapoistoina (siltä osin kuin kaupunki ei korvaa menoja yhtiölle)?
3. Onko hyvän kirjanpitotavan mukaista käsitellä Tampereen kaupungin asuntoyhtiölle suorittama sopimukseen perustuva korvaus sopimusehtojen mukaisesti vastapenkereen hankintamenoa pienentävänä, toiselle taholle kuuluvana menonsiirtona?
4. Mikäli asuntoyhtiö myöhemmin saa vakuutusyhtiöltä vakuutuskorvauksia vahinkotapahtuman johdosta, onko hyvän kirjanpitotavan mukaista kirjata saatu vakuutuskorvaus yhtäältä oman pääoman oikaisueränä (nimikkeessä edellisten tilikausien voitto/tappio) siltä osin kuin korvaus kohdistuu vuosikuluina jo vähennettyihin lisävahinkojen torjuntatöihin ja toisaalta silta osin kuin mahdollinen korvaus kohdistuu taseeseen aktivoituun menoon (maa-alue ja/tai muut aineelliset hyödykkeet), menonsiirtona näiden hankintamenon oikaisuksi?

2. Kirjanpitolautakunnan lausunto

2.1. Kirjanpitolaki. Kirjanpitolain (1336/1997. ”KPL”) 4:5.1 §:n mukaan hankintamenoon luetaan hyödykkeen hankinnasta ja valmistuksesta aiheutuneet välittömät menot.

2.2. Kirjanpitolautakunnan asunto-osakeyhtiöyleisohje 1.2.2017. 

Yleisohjeen jaksossa 3.1.5. Korjausmenoihin saadut avustukset ja korvaukset käsitellään muiden talousyksiköiden kirjanpitovelvolliselle suorittamien korvausten ja avustusten kirjanpitokäsittelyä: 

Asunto-osakeyhtiö voi saada julkisista varoista avustuksia tiettyihin korjaustoimenpiteisiin, esimerkiksi hissien korjaamiseen. Vakiintuneen kirjanpitokäytännön mukaan aktivoitavan pysyviin vastaaviin kuuluvan hyödykkeen hankintaan saatu avustus kirjataan menonsiirtona hankintamenon vähennykseksi. Jos avustus kohdistuu tilikauden kuluna vähennettävään menoon, saatu avustus esitetään ao. kuluerää oikaisevana menonsiirtona. Menonsiirto on suositeltavaa esittää tuloslaskelmassa omana eränään. Vahingoittuneen tai vaurioituneen omaisuuden korjausmenoihin voidaan saada korvausta vahingonaiheuttajalta tai vakuutuksen perusteella vakuutusyhtiöltä. Saatu korvaus käsitellään kirjanpidossa korjausmenoihin liittyvänä menonsiirtona. Tilinpäätöksessä korvaukset tulee esittää suoriteperusteen mukaisesti. Menonsiirto on suositeltavaa esittää tuloslaskelmassa omana eränään. 

2.3. Kirjanpitolautakunnan kannanotto. 

Kirjanpitolautakunta vastaa myönteisesti hakijan kysymyksiin 1. - 4. alla olevin perustein. 

Kysymys 1. Omaan tonttiin kohdistuvat kunnostustyöt lisäävät tontin hankintamenoa. Tähän taseerään kohdistuu KPL 5:13 §:n tarkoittama velvoite tehdä arvonalennuskulukirjaus, jos hyödykkeen todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämän tulon arvioidaan olevan pysyvästi vielä poistamatonta hankintamenoa pienempi. 

Kysymys 2. Toisen tahon omistamalle maa-alueelle tehtävän kunnostustoimen menoja ei voida aktivoida kirjanpitovelvollisen maa-alueisiin, vaan ne käsitellään taseessa nimikkeessä pysyvien vastaavien muut aineelliset hyödykkeet, vastaavalla tavalla kuin aiemmassa ratkaisussa KILA 1764/2005. Hankintameno poistetaan KPL 5:5 §:n mukaisesti merkitsemällä se suunnitelman mukaan kuluksi kullekin tilikaudelle hyödykkeen vaikutusaikana. 

Kysymys 3. Kaupungin suorittamat menot käsitellään menonsiirtoina asunto-osakeyhtiöyleisohjeen kohdan 3.1.5 mukaisesti.

Kysymys 4. Kirjanpitolautakunta rajautuu jäljempänä vastaamaan kysymykseen ainoastaan hakijan kaltaisten asunto-osakeyhtiöiden ja muiden asumisyhteisömuotoisten kirjanpitovelvollisten osalta. Lisäksi vastaus rajataan koskemaan ainoastaan hakemuksessa kuvattua vahinko- ja vakuutustapahtuman kokonaisuutta. 

Mikäli tilikauden päättymisen jälkeen täsmentyy kirjanpitovelvolliselle suoritettavaksi tilikauden aikaiseen vahinkotapahtumaan kohdistuvia vakuutuskorvauksia, joita ei varovaisuuden periaatteen nojalla ole vielä merkitty taseeseen saataviksi, käsitellään ne asunto-osakeyleisohjeen kohdassa 3.1.5 esitetyllä tavalla menonsiirtoina.

Saatuun vahingonkorvaukseen perustuva menonsiirto kohdistetaan vähennyksenä taseeseen aktivoidun erän menojäännökseen. Toisaalta osa vahingonkorvauksesta voi kohdistua siihen menoon, joka on jo aiemmalla tilikaudella merkitty tuloslaskelmaan kuluksi. Koska jälkikäteen korvattavaksi tuleva tällainen ”ylisuuri” meno rasittaa omaa pääomaa – vapaa oma pääoma on pienentynyt sen määrällä – toteutetaan menonsiirto niiden osalta oikaisuna, joka kohdistuu vapaaseen omaan pääomaan. Kirjanpitolautakunnan käsityksen mukaan menettely vastaa asuntoyhtiöissä vakiintunutta käytäntöä. 

Lautakunta kiinnittää vielä huomiota taseeseen tehtyjen menoaktivointien osalta KPL 5: 13 §:n pakottavaan arvonalennussäännökseen: jos pysyviin vastaaviin kuuluvan hyödykkeen tai sijoituksen todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämän tulon arvioidaan olevan pysyvästi vielä poistamatonta hankintamenoa pienempi, on erotus kirjattava arvonalennuksena kuluksi.

Ottaen huomioon, että riidanalaiset vakuutusasiat sekä niihin liittyvät mahdolliset korvaukset saattavat asunto-osakeyhtiössä olla tilikauden tuloksen muodostumiselle merkityksellisiä, on perusteltua selostaa toimintakertomuksessa, miten asiassa on menetelty sekä ilmoittaa liitetietona, mikä määrä vahinkotapahtumasta aiheutuneista menoista on aktivoitu taseeseen ja mikä määrä on kirjattu kuluksi tuloslaskelmaan.