Sijoituskiinteistöjen tilinpäätöskäsittelystä KPL 5:2 b §:n tarkoittamaa käyvän arvon menettelyä sovellettaessa

Sijoituskiinteistö. Käypään arvoon merkitseminen, KPL 5:2b §. Omistuksen toteutustapa ei merkityksellinen; suora omistus ja kuoriyhtiö-rakenne rinnasteiset. Esittäminen omana eränään tuloslaskelmassa ja taseessa. Laskennallisen verovelan kirjaaminen. Liitetiedot IAS40- ja IFRS13-standardien mukaisina.

1. Lausuntopyyntö

Hakija (- - -) pyytää kirjanpitolautakunnan lausuntoa seuraaviin kysymyksiin:

1. Kun kirjanpitovelvollisen hankkii kiinteistön omistukseensa siten, että kyseinen omistus on osakeyhtiömuotoinen, voidaanko kirjanpidossa ja tilinpäätöksessä soveltaa 5 luvun 2b §:n mukaista arvostamista?
2. Voidaanko taseessa esittää sijoituskiinteistöt omalla taserivinään ja missä paikassa tuloslaskelmakaaviota käyvän arvon muutos tulee esittää?

Hakemuksen taustaksi hakijan esittämästä ilmenee seuraava.

Hakija on erikoissijoitusyhtiö. Yhtiö sijoittaa yhteistyössä muiden asuntosijoittajien kanssa vuokra-asuntokohteisiin ja kehittää tehokkaampaa asuntomarkkinaa. Yhtiö tarjoaa asuntosijoittamisen ratkaisuja eri kohderyhmille. Yhtiön toiminta on alkanut enenevissä määrin vuoden 2015 aikana ja yhtiö on hankkinut omistukseensa useita asuntoja niin kokonaisina kerrostaloina kuin muinakin kohteina. Yhtiön sijoituskiinteistöjen markkina-arvo on joulukuussa 2015 yli 10 miljoonaa euroa.

Kysymys 1 Hakija on kiinteistösijoitusyhtiö, jonka tehtävänä on hankkia omistukseensa erilaisia osuuksia kiinteistöyhtiöistä ja mahdollisesti myös ns. suoria kiinteistöomistuksia. Hakija on tutustunut muutettuun kirjanpitolakiin ja todennut, että laki mahdollistaa sijoituskiinteistöjen arvostamisen käypään arvoon. Hakija on myös tiedostanut, että kirjanpitolain 5:17 §:ssä käsitellään tytäryhtiöosakkeisiin tehtävästä arvonkorotuksesta ja sen merkitsemisestä taseeseen arvonkorotusrahastoon.

Hakijan näkemyksen mukaan kirjanpidollinen käsittely ei voi olla riippuvainen omistusmuodosta. Hakijan mukaan tilanne, jossa yksi kiinteistö ostetaan suoraan kiinteistöyhtiön omaan taseeseen ja toinen kiinteistö hankitaan osakekauppana, ei voi johtaa erilaiseen kirjanpidolliseen käsittelyyn. Yhtiön taseessa on suoria kiinteistöjä, jotka voidaan suoraan arvostaa käypään arvoon Jos vastaavanlainen kiinteistö on hankittu omistukseen tytäryhtiöosakkeena ja tämän käyvän arvon muutos tulisi kirjata arvonkorotusrahastoon, niin kirjauskäsittelyssä ei ole johdonmukaisuutta ja tilinpäätöksen luotettavuus taloudellisena raporttina on kyseenalainen. Tällainen epämääräinen soveltaminen eri omistusmuotojen välillä on omiaan lisäämään raportoinnin epäluotettavuutta. Hakija on myös tiedostanut, että omistaessaan sellaisen osuuden yhtiöstä, että kyseessä on yhtiölle sijoitus, niin periaatteessa osakkeet voitaisiin luokitella myytävissä oleviksi osakkeiksi ja tällöin olisi sovellettavissa kirjanpitolain 5:2a §:n mukainen säännös. Näin ollen sijoituskiinteistöt olisi kaikissa muissa kuin osakkuusyhtiö- ja tytäryhtiömuodoissa mahdollista arvostaa tuloksen kautta, mutta edellä mainitun poikkeussäännöksen perusteella osakkuusyhtiönä tai tytäryhtiönä omistettu sijoituskiinteistöä ei olisi mahdollista arvostaa käypään arvoon tuloksen kautta.

Lisäksi hakija huomauttaa, että konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöjä joka tapauksessa käsitellään kuin kyseessä olisi yksi yritys. Tällöin sijoituskiinteistöt omistusmuodosta riippumatta arvostetaan käypään arvoon tuloksen kautta. Hakijan mukaan olisi kummallinen tilanne, jos käsittely poikkeaisi olennaisesti konsernitilinpäätöksen periaatteiden kanssa erillisyhtiössä. Hakijan näkemyksen mukaan kiinteistöyhtiöt eivät oikeasti ole edes hankittuja liiketoimia ja ylipäätään erillisiä oikeita tytäryrityksiä, vaan kyseessä on omistuksellinen ja rahoituksellinen järjestely. Kyseessä on eräänlainen omistuksellinen kuori kiinteistöille.

Hakijan näkemyksen mukaan tulee harkittavaksi, että voiko hankinnan juridinen muoto vaikuttaa kirjanpidolliseen käsittelyyn ja hakijan käsityksen mukaan KPL 3:3 2a §:n mukaista sisältöpainotteisuuden vaatimusta tulisi harkita. Hakija tiedostaa, että yleensä sisältöpainotteisuuden periaatteen soveltamisen edellytyksenä on ollut selkeä ristiriita juridisen ja sisällön välillä. Hakijan näkemyksen mukaan kirjanpitolain muutoksen yhteydessä kirjanpitolain 3:2.3 §:n mukainen lisäys, joka toteaa oikean ja riittävän kuvan vaarantuessa, voidaan lain säännös jättää soveltamatta. Hakijan näkemyksen mukaan nyt on esillä sellainen seikka, joka johtaisi tällaiseen tilanteeseen. Hakijan näkemyksen mukaan sen tuloksen muodostuminen ei anna oikeata ja riittävää kuvaa, jos sovelletaan kirjaimellisesti lain säännöksiä. Hakijan tarkoituksena on antaa tarvittavat liitetiedot, että tilinpäätöksen hyväksikäyttäjä pystyy tulkitsemaan tilinpäätöksen erät oikein.

Hakijan näkemyksen mukaan sijoituskiinteistöt omistustavasta riippumatta tulisi käsitellä kirjanpitolain 5 luvun 2b §:n mukaisesti käypään arvoon tulosvaikutteisesti.

Hakijan näkemyksen mukaan lausunnossa tulisi myös kiinnittää huomiota siihen, että tämä on nimenomaisesti toimialalle annettava lausunto eikä sinällään koskettele muita tytäryhtiöitä tai osakkuusyhtiöitä, muilla toimialoilla.

Kysymys 2 Hakijan näkemyksen mukaan edellisessä kohdassa oleva arvotusasia voidaan ratkaista siten, että taseeseen merkitään erillisenä eränä sijoituskiinteistöt omana erillisenä tase-eränä. Tämä on hakijan näkemyksen mukaan mahdollista kirjanpitoasetuksen 1 luvun 9 pykälän perusteella. Kun niin suoran kiinteistöt kuin osakkeinakin hankitut sijoituskiinteistöt esitetään yhdellä rivillä taseessa – esim. sijoituskiinteistöt ja tilinpäätöksen arvostusperiaatteena on esitetty omaisuuserien arvostaminen käypään arvoon, niin tilinpäätöksen lukija saa kokonaiskäsityksen kirjanpidollisesta käsittelystä.

Kirjanpitoasetuksen mukainen tasekaava ei anna suoraa vastausta siihen, minne sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos tulisi tuloslaskelmakaavassa sijoittaa. Hakija on tutustunut IFRS-tilinpäätösraportoijiin ja esim. PwC sijoituskiinteistötilinpäätösmallissa käyvän arvon muutos on esitetty erillisenä eränä liikevaihdon jälkeen. Hakijan näkemyksen mukaan erillisenä eränä esittäminen ennen liikevoittoa on perusteltua. Kun tuottorivit ovat ennen kulurivejä tuloslaskelmakaavassa, niin hakija esittää, että käyvän arvon muutos olisi oma rivinsä liiketoiminnan muiden tuottojen jälkeen. Hakija esittää, että rivin nimeksi tulisi sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos.

2. Kirjanpitolautakunnan lausunto

2.1. Vastaus hakijan kysymykseen 1. Kirjanpitolain (1336/1997. ”KPL”) 5 luvun 2 b §:n 1 momentti kuuluu:

Kirjanpitovelvollinen saa merkitä sijoituskiinteistönsä käypään arvoon. Tällaisessa merkitsemisessä ja esittämisessä tilinpäätöksessä noudatetaan IAS-asetuksella hyväksyttyjä tilinpäätösstandardeja sekä 2 a §:n 2 ja 3 momentin säännöksiä käyvän arvon rahastosta. Valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää poikkeuksia standardien soveltamisesta tai niiden soveltamiseen perustuvista lisävaatimuksista tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa esittäville tiedoille.

Kirjanpitolaki ei aseta käypään arvoon merkitsemisen osalta edellytyksiä sille seikalle, millä oikeudellisella järjestelyllä sijoituskiinteistön omistaminen on järjestetty. Lautakunnan mielestä on perusteltua, että kirjanpitovelvollinen – valitessaan käyvän arvon menettelyn - soveltaa samoja yhteismitallisia tilinpäätösperiaatteita taseeseen merkittyihin suoraan omistettuihin sijoituskiinteistöihin sekä yhtiömuotoisiin sijoituskiinteistöihin, edellyttäen, että kyseiset yhtiöt ovat väline sijoituskiinteistön omistuksen järjestämisessä eikä niissä ole muuta toimintaa (”kuoriyhtiö”).

Edellä sanottu menettely on myös sisältöpainotteisuus –periaatteen (KPL 3:3.1 § 3-kohta) mukaista. Huomio kiinnitetään tällöin liiketapahtumien tosiasialliseen sisältöön eikä yksinomaan niiden oikeudelliseen muotoon. Lautakunta toteaa, että jos arvostus-menettelyksi on valittu käyvän arvon arvostus, tulee arvostusmenettelyn olla jatkuva tilikaudesta toiseen ja lisäksi johdonmukainen siten, että se koskee kaikkia samaan omaisuuslajin kuuluvia omistuksia (KPL 3:3.1 § 2-kohta). Edellä sanotun perusteella kirjanpitolautakunta vastaa hakijan kysymykseen myönteisesti edellyttäen, että menettely on edellä kuvattujen edellytysten mukainen.

2.2. Vastaus hakijan kysymykseen 2. Kirjanpitoasetuksen (1339/1997, ”KPA”) 1 luvun 9 § (yksityiskohtaisempi esittäminen) kuuluu:
Tuloslaskelmaa ja tasetta saadaan täydentää välisummilla ja niihin saadaan lisätä sellaisia uusia eriä, jotka eivät sisällöltään kuulu tulos- ja tasekaavoissa mainittuihin nimikkeisiin, jollei se vaaranna kirjanpitolain 3 luvun 2 §:ssä tarkoitettua oikeaa ja riittävää kuvaa.
Tuloslaskelma ja tase on laadittava kaavoja yksityiskohtaisempina, jos se on tarpeen tilikauden tuloksen muodostumiseen vaikuttaneiden tekijöiden tai tase-erien selventämiseksi.
Hakija on esittänyt, että se merkitsisi sijoituskiinteistöt taseeseen omana erillisenä tase-eränä. Tuloslaskelmaan hakija lisäisi omana rivinään käyvän arvon muutos –rivin, joka olisi kaavassa liiketoiminnan muiden tuottojen jälkeen.

Ottaen huomioon tilinpäätökseltä edellytettävän oikean ja riittävän kuvan vaatimuksen (KPL 3:2 §) ja kirjanpitovelvollisen toiminnan laadun sekä KPA 1:9 §:n, kirjanpitolautakunta toteaa, että sillä ei ole huomauttamista hakijakirjanpitovelvollisen esittämään menettelyyn laatia tase ja tuloslaskelma hakemuksessa kuvatuin tavoin KPA:n kaavoja yksityiskohtaisempina, lisäten niihin uudet erät.

Tuloslaskelma

Lautakunnan käsityksen mukaan kuvatussa tilanteessa oman erillisen rivin - sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos - lisääminen tuloslaskelmaan liiketoiminnan muut tuotot –rivin jälkeen on omiaan lisäämään tietoa kirjanpitovelvollisen tuloksen muodostumisesta. Siten se parantaa edellytyksiä oikean ja riittävän kuvan saamiselle kohdeyhtiön tilinpäätöksestä.

Mikäli sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset –erä on olennainen erä tuloksen muodostumisessa, voidaan tuloslaskelmassa esittää käyvän arvon nettomuutoksen lisäksi välisummat sijoituskiinteistöjen käyvän arvon lisäyksistä sekä käyvän arvon vähennyksistä.

Tase

Kirjanpitolautakunta suosittaa, että sovellettaessa KPL 5:2 b §:n tarkoittamaa menettelyä merkitään sijoituskiinteistöt taseen vastaavien ryhmään III Sijoitukset, viimeisenä kohtana: 5a Sijoituskiinteistöt.

2.3. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet sekä liitetiedot. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteissa on esitettävä IFRS-standardien (IAS40 ja IFRS13) käyvän arvon menettelyn edellyttämä kuvaus laatimisperiaatteista. Samaten tilinpäätöksen liitetiedoissa on oltava IFRS-säännösten edellyttämät tiedot. Tilinpäätöksestä tulee käydä ilmi, miten sijoituskiinteistöjen käypä arvo on määritetty.

Kirjanpitolautakunta korostaa, että käyvän arvon muutokset –erä sekä siihen liittyvät muut erät tulee tuloslaskelman liitetietona avata riittävästi siten, että siitä käyvät ilmi - bruttoperiaatteen mukaisesti - ainakin: i) realisoituneet ja realisoitumattomat arvonmuutokset; ii) hankintojen ja luovutusten vaikutukset; sekä iii) taseen sisällä tehtyjen kiinteistöjen uudelleenluokituksen vaikutukset.

2.4. Laskennallinen verovelka. Hyvä kirjanpitotapa edellyttää, että sijoituskiinteistöjen käyvän arvon menettelyn soveltamisesta johtuva laskennallinen verovelka merkitään tuloslaskelmaan ja taseeseen omana eränään.

2.5. Lausunnon soveltamisala. Kirjanpitolautakunta toteaa, että edellä kuvattu menettely on hakijana olevan sijoitustoimialalla toimivan kirjanpitovelvollisen ohella hyvän kirjanpitotavan mukainen myös muilla toimialoilla toimivilla kirjanpitovelvollisilla, jotka ovat soveltavat KPL 5 luvun 2 b §:n mukaista käyvän arvon arvostusmenettelyä sijoituskiinteistöihinsä. Siinä tapauksessa, että sijoituskiinteistöjen omistaminen ei ole kirjanpitovelvollisen pääasiallista liiketoimintaa, voi kirjanpitovelvollinen kohdasta 2.2. poiketen esittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset tuloslaskelman rahoitustuotot ja –kulut -ryhmän viimeisenä eränä. Lausunnon soveltamisalan ulkopuolelle rajataan erityislainsäädännöllä säännellyt rahoitus- ja vakuutustoimialan yritykset.