Vahingonkorvauksen käsittelystä asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa

1. Hakemus

Hakija (- - -) on asunto-osakeyhtiö. Yhtiön rakennukset valmistuivat marraskuussa 2007, mutta asukkaat muuttivat asuntoihin jo kesä-heinäkuussa 2007. Yhtiön rakennuksissa havaittiin olennaisia rakennusvirheitä. Näistä virheistä yhtiö reklamoi rakennuttajalle. Rakennuttaja kuitenkin laiminlöi virheiden kunnostustyöt. Hakijan mukaan rakentaja asetettiin konkurssiin vuonna 2007 ja rakennuttaja kahta vuotta myöhemmin. Asunto-osakeyhtiö on hakenut korvausta konkurssipesiltä oikeusteitse. Tuomiossaan käräjäoikeus on velvoittanut rakentajan ja rakennuttajan yhteisvastuullisesti maksamaan hakijalle urakkasopimukseen perustuen vahingonkorvausta. Vahingonkorvaussumma on maksettu hakijalle rakennusaikaisesta vakuudesta. Hakijan mukaan käräjäoikeuden tuomio on saanut lainvoiman, joten siitä ei voi enää valittaa.

Hakija pyytää kirjanpitolautakunnalta vastausta siihen, miten tätä vahingonkorvaussummaa tulisi käsitellä yhtiön kirjanpidossa. Lisäksi hakija kysyy, voidaanko asianajajan palkkiot ja muut oikeudenkäyntiin liittyvät kulut vähentää saadusta summasta vai onko tämä yhtiön tilikaudelle kuuluva kulu.

Yhtiön kirjanpitäjä on ehdottanut korvauksen käsittelemistä kuin vakuutuskorvausta tuhoutuneesta rakennuksesta. Korvaussumma kirjattaisiin rakennuksen hankintamenon vähennykseksi ja tulevat korjaukset kirjattaisiin myöhemmin rakennuksen tasearvon lisäykseksi. Taseen liitetiedoissa seurattaisiin, miten saatu vahingonkorvaus on käytetty.

2. Lausunnon perustelut

2.1. Kirjanpitolaki ja -asetus. Kirjanpitolain (1336/1997; jäljempänä myös ”KPL”) 2:1 §:n mukaan kirjapitovelvollisen on merkittävä kirjanpitoonsa liiketapahtumina menot, tulot, rahoitustapahtumat sekä niiden oikaisu- ja siirtoerät.

Menon kirjaamisperusteena on tuotannontekijän vastaanottaminen ja tulon kirjaamisperusteena suoritteen luovuttaminen (suoriteperuste), jollei muuta ole säädetty (KPL 2:3.1 §).

KPL 4:5 §:n nojalla hankintamenoon luetaan hyödykkeen hankinnasta ja valmistuksesta aiheutuneet muuttuvat menot. Jos hyödykkeen hankintaan ja valmistukseen liittyvien kiinteiden menojen määrä on hankintamenoon nähden olennainen, luetaan hankintamenoon lisäksi siihen kohdistuva osuus hyödykkeen hankintaan ja valmistukseen liittyvistä kiinteistä menoista.

Pysyviin vastaaviin kuuluvan aineellisen omaisuuden hankintameno aktivoidaan ja kirjataan vaikutusaikanaan suunnitelman mukaan poistoina kuluksi (KPL 5:5.1 §).

Jos pysyviin vastaaviin kuuluvan hyödykkeen todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämä tulo on pysyvästi vielä poistamatonta hankintamenoa pienempi, on erotus kirjattava arvonalennuksena kuluksi (KPL 5:13 §).

Kirjanpitoasetuksen (1339/1997) 2:2.1 §:n 5 kohdan mukaan liitetietona on esitettävä aikaisempiin tilikausiin kohdistuvat tuotot ja kulut sekä virheiden korjaukset, jos ne eivät ole merkitykseltään vähäisiä.

2.2. Kirjanpitolautakunnan aikaisemmat kannanotot. Kirjanpitolautakunta on todennut lausunnossaan KILA 1847/2010, että ”keskinäinen kiinteistöyhtiö saa KPL 5:12.2 §:n perusteella poistaa pysyvien vastaavien hankintamenon ja muut pitkävaikutteiset meno niiden vaikutusaikana ilman ennalta laadittua suunnitelmaa.” ”Edellä todettu soveltuu sekä asunto-osakeyhtiölain että osakeyhtiölain alaisiin keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. Ne on siten vapautettu suunnitelmapoistovelvoitteesta.”

Suunnitelman mukaisia poistoja (16.10.2007) koskevan yleisohjeensa 5. kohdassa kirjanpitolautakunta viittaa oikean ja riittävän kuvan saamiseen tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Kohdassa todetaan lisäksi, että poistosuunnitelmaa tulee arvioida säännöllisesti aina tilinpäätöstä laadittaessa sen varmistamiseksi, että valittu poistomenetelmä ja -aika vastaavat todellista hyödykkeen taloudellista pitoaikaa. Jos pysyviin vastaaviin merkityn hyödykkeen tulonodotukset muuttuvat olennaisesti, voidaan kyseessä olevan hyödykkeen poistosuunnitelmaa joutua muuttamaan. Aiempien tilikausien poistoja ja kertynyttä poistoeroa ei tällöin kuitenkaan oikaista. Poistosuunnitelman muutos koskee vain muutostilikauden ja sitä seuraavien tilikausien suunnitelmapoistoja. Liitetiedoissa tulee esittää poistoihin liittyvät muutokset sekä perusteet muutoksille.

3. Kirjanpitolautakunnan lausunto

Käräjäoikeuden määräämä korvaus perustuu asunto-osakeyhtiön, rakentajan ja rakennusyhtiön väliseen urakkasopimukseen, jonka perusteella asunto-osakeyhtiö on reklamoinut olennaisista rakennusvirheistä ja vaatinut korvausta niiden korjaamisen laiminlyönnin vuoksi. Koska käräjäoikeuden tuomio on jo lainvoimainen, kirjanpitolautakunta pitää kyseisen korvausmäärän saamista niin varmana, että se voidaan kirjata yhtiön kirjanpitoon.

Kirjanpitolautakunta katsoo, että koska rakennusvirheiden takia ei lopullinen tulos vastannut osapuolten sopimusta, voidaan korvaussumma katsoa luonteeltaan kauppahinnan alennukseen rinnastuvaksi ja näin rakennuksen hankintamenoa pienentäväksi eräksi. Rakennusaikaisesta vakuudesta asunto-osakeyhtiön tilille suoritetun korvauksen käyttö on kuitenkin yhtiön harkinnassa, joten yhtiö ei ole velvollinen käyttämään sitä rakennusvirheiden korjaamiseen.

Jos asunto-osakeyhtiö päättää käyttää korvaussumman tai osan siitä rakennusvirheiden korjaamiseen, aktivoidaan menot suoritetuista korjauksista perusparannuksen luonteisina rakennuksen menojäännöksen lisäykseksi taseeseen edellyttäen, että ne eivät ole vähäisiä. Korjausten vähäisyys arvioidaan tapauskohtaisesti vertaamalla niiden arvoa suhteessa koko rakennuksen arvoon. Määrältään vähäiset korjaukset, jotka rinnastuvat ns. vuosikorjauksiin, kirjataan kuluksi asianomaisella tilikaudelle.

Tilinpäätöksen liitetiedoissa on kuvattava saadun korvauksen kirjanpitokäsittely ja esitettävä tiedot korvauksen käytöstä. Lisäksi liitetietona pitää antaa selvitys, jos aikaisempiin tilikausiin kohdistuva hankintamenon oikaisu ei ole merkitykseltään vähäinen.

Asianajajan palkkiot ja muut oikeudenkäyntiin liittyvät kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti kuluiksi sille tilikaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet.