Arvonkorotuksen enimmäismäärän laskemisessa huomioon otettavat seikat

1 Hakemus

Hakija - - on 12.3.1997 pyytänyt kirjanpitolautakunnan lausuntoa siitä, onko hakemuksen tarkoittaman osakeyhtiön tilinpäätöksissä tehty hyvän kirjanpitotavan mukaiset merkinnät kiinteistöosakkeiden ja muiden rakenteiden arvonkorotuksista.

2 Lausunnon perustelut

2.1 Rajaus

Kirjanpitolain (10.8.1973/655) 34 §:n 1 momentin (29.12. 1994/1526) mukaan "- - kirjanpitolautakunta - - voi antaa viranomaisten, elinkeinonharjoittajien tai kuntien järjestön taikka kirjanpitovelvollisen hakemuksesta ohjeita tai lausuntoja tämän lain soveltamisesta - -."

Hakemuksessa ei ole kysymys hakijan oman kirjanpidon tai tilinpäätöksen laatimisesta. Kirjanpitolautakunta on kuitenkin päättänyt antaa lausunnon arvonkorotuksessa huomioon otettavista seikoista. Lausunto on tarkoitettu periaatteelliseksi ohjeeksi hyvän kirjanpitotavan muotoutumiselle vastaisuudessa.

Lausunnossa ei oteta kantaa hakemuksessa esitettyjen arvonkorotusten perustana olevien käypien arvojen oikeellisuuteen eikä muunkaan numeroaineiston todenmukaisuuteen.

2.2 Arvonkorotuksen edellytykset

Kirjanpitolain 18 §:n (23.12.1992/1572) ensimmäisen virkkeen mukaan "jos käyttöomaisuuteen kuuluvan - - arvopaperin - - todennäköinen luovutushinta on tilinpäätöspäivänä pysyvästi hankintamenoa olennaisesti suurempi, voidaan taseeseen merkitä poistamattoman hankintamenon lisäksi enintään todennäköisen luovutushinnan ja poistamattoman hankintamenon erotuksen suuruinen arvonkorotus."

Mainitun lainkohdan perusteella käyttöomaisuuteen kuuluvan arvopaperin arvonkorotuksen edellytyksenä on, että hyödykkeen todennäköinen luovutushinta ylittää alkuperäinen hankintamenon; arvoeroa arvioidaan tilinpäätöspäivän olosuhteinen mukaisesti. Arvoeron on lisäksi oltava olennainen ja pysyväisluonteinen; arvoerolta ei kuitenkaan edellytetä lopullisuutta, sillä arvonkorotuksia voidaan tehdä rakennuksistakin, joiden teknis-taloudellinen käyttöikä on rajallinen. Arvonkorotuksella lisätty käyttöomaisuuden kirjanpitoarvo ei saa ylittää sen todennäköistä luovutushintaa.

Lain perustelujen (Hallituksen esitys 111/1992 vp., s. 27) mukaan arvonkorotus on poikkeuksellinen toimenpide, sillä korotuksen pysyvyyttä on tulkittava ankarasti:

"Varsin harvojen hyödykkeiden kohdalla täyttyvät pitkällä tähtäyksellä nämä edellytykset; lähinnä tulevat kysymykseen maa-, metsä- ja vesialueet, vesivoimalaitokset, eräät arvonsa pitävät arvopaperit, eräät kaupunkikiinteistöt ja muut vastaavat. Sen sijaan tavallisten tuotantolaitosten, mukaan luettuina niihin kuuluvat rakennukset, arvonnousua ei pääsääntöisesti voida pitää pysyvänä."

Kirjanpitolautakunta on aikaisemmassa lausunnossaan 1996/ 1427 suositellut, että "- - arvonkorotuksen pysyvyyttä ja olennaisuutta koskevan arvion tekee yrityksen ulkopuolinen asiantuntija."

2.3 Arvonkorotuksen enimmäismäärän laskeminen

Kirjanpitolautakunta on edellä mainitussa lausunnossaan esittänyt seuraavaa:

"- - kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden todennäköinen luovutushinta määräytyy käytännössä ennen muuta yhtiön hallitseman kiinteistön todennäköisen luovutushinnan perusteella. Tässä arvioinnissa on otettava huomioon ne lainat, jotka kiinteistöyhtiö on mahdollisesti ottanut kiinteistön oston rahoittamiseksi tai muuten.

Arvonkorotus perustuu kiinteistöosakeyhtiön koko osakekannan käypään arvoon. Tämä lasketaan vähentämällä kiinteistöyhtiön omistaman yhden tai useamman kiinteistön arvioidusta luovutushinnasta ja kiinteistöyhtiön muun omaisuuden arvosta kiinteistöyhtiön velat ja muu vieras pääoma (kaava 1):

Kiinteistön arvioitu luovutushinta
( + kiinteistöyhtiön muu omaisuus)

./. arvioidut realisointikulut kiinteistön myynnistä

./. kiinteistöyhtiön lainat ja muu vieras pääoma
--------------------------------------------------------------
= Käypä arvo kiinteistöosakeyhtiön koko
osakekannalle (A)

Kiinteistöyhtiön osakkeiden arvonkorotuksen enimmäismäärä näitä osakkeita omistavalle kirjanpitovelvolliselle puolestaan saadaan, kun edellä esitetyllä tavalla määritetystä koko osakekannan käyvästä arvosta (A) lasketaan kirjanpitovelvollisen omistamia osakkeita vastaava osuus ja tästä vähennetään asianomaisten osakkeiden kirjanpitoarvo (kaava 2):

Kirjanpitovelvollisen omistamia osakkeita vastaava osuus kiinteistöosakeyhtiön koko osakekannan käyvästä arvosta (x % A:sta)

./. Kirjanpitovelvollisen omistamien kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden kirjanpitoarvo

------------------------------------------------------------

= Arvonkorotuksen enimmäismäärä kirjanpitovelvolliselle

Kun edellä esitettyjen kaavojen avulla määritetään kiinteistöyhtiön osakkeiden arvonkorotuksen enimmäismäärää, kohteena on ensisijaisesti kiinteistöyhtiön omistaman kiinteistön arvoitu luovutushinta. Ottaen huomioon, että tarkoituksena on laskea arvonkorotuksen enimmäismäärää, kiinteistöyhtiön muu omaisuus

voidaan jättää myös laskelman ulkopuolelle.

Kiinteistöyhtiön koko osakekannan käypää arvoa laskettaessa otetaan vähennyseränä huomioon kiinteistöyhtiön kaikki lainat ja muu vieras pääoma.

Arvioitujen realisointikulujen huomioonottaminen voidaan perustaa varovaisuusperiaatteeseen, vaikkei niitä mainita erikseen kirjanpitolain 18 §:ssä tai lain perusteluissa. Arvonkorotuksen edellytyksiin ei vaikuta se, miten kohteena olevat kiinteistöyhtiön osakkeet on rahoitettu.

Kirjanpitolautakunta katsoo, että siltä osin kuin hakemuksen

mukainen laskelma arvonkorotuksesta on ymmärrettävä edellä esitettyjen kaavojen yhdistelmäksi, voidaan sitä pitää hyvän kirjanpitotavan mukaisena.

3 Kirjanpitolautakunnan lausunto

Kiinteistöyhtiön osakkeisiin kohdistuvan arvonkorotuksen enimmäismäärä tulee määritellä kiinteistöosakeyhtiön koko osakekannan käyvästä arvosta siten, että otetaan huomioon kiinteistöyhtiön omistaman kiinteistön todennäköinen luovutushinta ja kiinteistöyhtiön vieras pääoma edellä perusteluissa tarkemmin esitetyllä tavalla. Näiden erotuksesta lasketaan kirjanpitovelvollisen omistamia osakkeita vastaava osuus, jota puolestaan verrataan osakkeiden kirjanpitoarvoon.