Om de noter som ska presenteras i bokslutet för ett bostadsrättsbolag

1. Ansökan

Sökande (- - -) är en intresseförening för boende i bostadsrättslägenheter. Sökande ber bokföringsnämnden om utlåtande gällande följande frågor:

1. Ska med anledning av 51b § i lagen om bostadsrättsbostäder i bostadsrättsaktiebolag (650/1990); härefter "lagen om bostadsrättsbostäder") de kalkyler över bruksvederlaget som avses i lagen om bostadsrätt 16d § ges som noter till bokslutet för hela bostadsrättsaktiebolagets del och utöver detta skilt för varje bostadsrättshus?
2. Ska uppgifterna för varje bostadsrättshus anges specificerade, så att kalkylerna utan avbrott och i enlighet med audit trail-principen visar hur det bruksvederlag, som fastställs för invånarna i enlighet med 16 d § i bostadsrättslagen, kan utläsas ur de kalkyler över bruksvederlaget som upptas i noterna till bokslutet för ett bostadsrättsaktiebolag?

2. Bokföringsnämndens utlåtande

2.1. Med stöd i 51a.1 § i bostadsrättslagen kan bokföringsnämnden på det sätt som anges i bokföringslagen ge anvisningar och utlåtanden om upprättandet av ett bokslut enligt denna lag för ett samfund eller en stiftelse som äger ett bostadsrättshus.

2.2. Bostadsrättslagen 51.b § 5 punkten förpliktar för sin del den bokföringsskyldige att meddela de kalkyler som avses i 16a.2 § i samma lag. Det sistnämnda lagrummet lyder enligt följande: "Det bruksvederlag som tas ut för en bostadsrättsbostad kan användas till att täcka utgifterna både för det bostadsrättshus där bostaden är belägen och för andra bostadsrättshus med samma ägare (utjämning av bruksvederlag). Sådana i bruksvederlaget ingående utgifter för skötseln av bostadsrättshuset som den boende kan påverka genom sin egen verksamhet kan dock inte utjämnas mellan olika bostadsrättshus. Bruksvederlagen får inte heller utjämnas mellan i 3 § 3 mom. avsedda fritt finansierade bostadsrättshus och bostadsrättshus som finansierats med arava- eller räntestödslån."

2.3. Å andra sidan innehåller 16d § grunderna för skyldighet att lämna uppgifter om grunderna för bruksvederlagen. Lagrummets 1-3 moment lyder så här:

1 mom. Bostadsrättshusets ägare ska ge de boende i bostadsrättshuset uppgifter om grunderna för hur bruksvederlaget bestäms och utjämnas, om hur utjämningen påverkar bruksvederlaget samt om användningen av de medel som insamlats genom bruksvederlag i enlighet med lagen om samförvaltning i hyreshus"

2 mom. Bostadsrättshusets ägare ska i kalkylen över bestämningen av bruksvederlaget för varje hus ange 1) för vilka utgiftsposter bruksvederlag tas ut, 2) i vilken utsträckning man sammanlagt har för avsikt att använda de belopp som samlats in i form av bruksvederlag till utjämning mellan olika bostadsrättshus, och hur utjämningen påverkar bruksvederlaget för ett enskilt bostadsrättshus, 3) beloppet och användningen av den avsättning för framtida reparationer som samlas in.

3 mom. Uppgifterna som avses i 2 mom. 3 punkten om avsättningar för framtida reparationer ska i kalkylen över bestämningen av bruksvederlaget också anges som ett sammanlagt belopp för ägarens samtliga bostadsrättshus

2.4. Bokföringsnämnden anser att 16d § är avsedd även för fastställande av det exaktare innehållet i kravet på noter enligt 16a.2 §. Nämnden grundar sin uppfattning på lagberedningsmaterialet gällande 16d §, där det betonas att "för att klargöra de fastighetsspecifika kostnaderna och för att öka de boendes möjligheter till uppföljning behövs en tydlig rapportering om utjämningens konsekvenser och en specificering av fastighetsspecifika kostnader och utjämningskostnader. Vid ett samförvaltningsförfarande ska det klart och tydligt anges vilka grunderna för utjämningen är i samfundet och hur utjämningen påverkar de enskilda husenheterna. Både de kostnadsbelopp som ingår i kapitalvederlaget och de kostnadsbelopp som ingår i skötselvederlaget ska tydligt specificeras och beskrivas för behandling av samförvaltningsorganen." (regeringens proposition 120/2010 rd. s. 6). Utgående från det som presenterats här ovanför besvarar nämnden frågeställarens 1:a fråga jakande.

2.5. Nämnden konstaterar ytterligare att den specifikation som gäller den aktuella husenheten är det för invånarens del centrala i de noter som avses här ovanför. I en situation där bostadsrättssamfundet består av ett betydande antal husenheter, till exempel flera tiotal enheter, bör man enligt väsentlighetsprincipen överväga om det för att skapa sig en rättvisande bild är ändamålsenligt att det i det bokslut från samfundet som delas ut till invånarna i en specifik husenhet finns en bruksvederlagskalkyl om det aktuella huset i enlighet med 16a.2 och 16d §, medan det samtidigt finns ett kalkylsammandrag över varje hus tillgängligt för samtliga invånare på till exempel samfundets kontor och på de www-sidor som samfundet upprätthåller.

2.6. I fråga om sökandes fråga 2 konstaterar nämnden att Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) har upprättat en guide gällande fastställande av bruksvederlagen för bostadsrättsbostäder (uppdaterad 22.1.2013).