Presentation i verksamhetsberättelsen av uppgifter om tillräckligheten i ett bostadsaktiebolags eget kapital

1. Ansökan

Sökande ( - - ) är en GRM-sammanslutning. Sökande ber om utlåtande gällande de tillåtna metoderna för värdering av tillgångarna i bostadsaktiebolag till tillgångarnas sannolika överlåtelsepris vid utredning av huruvida det finns tillräckligt med eget kapital i bolaget i en situation där styrelsen observerar att det egna kapitalet är negativt och där den mängd negativt eget kapital som bokslutet visar är ringa vid en jämförelse av skillnaden mellan tillgångarnas sannolika överlåtelsepris och bokföringsvärdet.

Som bakgrund till sin begäran om utlåtande hänvisar sökande till 22:23.2 § i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009; härefter även ”BABL”):

” När beloppet av eget kapital beräknas enligt 1 mom. hänförs kapitallån som avses i 16 kap. till det egna kapitalet. Den ackumulerade differensen mellan bokförda och planenliga avskrivningar på bolagets egendom (avskrivningsdifferens) samt frivilliga reserver ska dessutom beaktas som ökning av bolagets eget kapital. Om det sannolika överlåtelsepriset på bolagets egendom inte bara tillfälligt är betydligt högre än bokföringsvärdet, får även skillnaden mellan det sannolika överlåtelsepriset och bokföringsvärdet beaktas som ökning av det egna kapitalet. Vid dessa ökningar av det egna kapitalet ska särskild försiktighet iakttas och en motiverad redogörelse om dem lämnas i verksamhetsberättelsen.”

Enligt sökande har bestämmelsen orsakat osäkerhet bland bostadsaktiebolagen. Sökande hör sig för om det är förenligt med god bokföringssed att som uppgifter i verksamhetsberättelsen uppta en utredning baserad på bolagets sannolika överlåtelsepris och på detta sätt sträva efter att fastställa det sannolika överlåtelsepriset eller om man i enlighet med försiktighetsprincipen såsom utredning avsedd i lagen endast behöver konstatera faktum i verksamhetsberättelsen. Sökande preciserar sin fråga på följande sätt:

·        Är det förenligt med försiktighetsprincipen att inte alls lämna en utredning över det sannolika överlåtelsepriset på tillgångarna i verksamhetsberättelsen i de fall då det sannolika överlåtelsepriset även med utgifter för försäljningen är klart högre än bokföringsvärdet och därmed även differensen till underskottet i eget kapital är betydande.

·        Om ingen utredning av det sannolika överlåtelsepriset behövs i verksamhetsberättelsen, hur ser då en tillräcklig utredning över ökningen av eget kapital ut i verksamhetsberättelsen:

a)                     Konstaterar man till exempel att det negativa egna kapital som bokslutet visar är oväsentligt jämfört med det belopp med vilket det sannolika överlåtelsepriset för tillgångarna med avdrag för kostnaderna från överlåtelsen överskrider tillgångarnas bokföringsvärde?

b)                     Om det som nämns i punkt a) inte är tillräckligt, ska man i så fall till exempel konstatera att det eget kapital som bokslutet visar är X € negativt, men att det negativa beloppet är oväsentligt i förhållande till det belopp med vilket det kalkylerade sannolika överlåtelsepriset Y € utgående från de affärer som har ingåtts med bolagets aktier under den senaste tiden med avdrag för kostnaderna för överlåtelsen överskrider bokföringsvärdet på tillgångarna?

2. Motiveringar till utlåtandet

2.1. Begränsning av utlåtandet. Enligt BABL 10:9 § kan bokföringsnämnden så som föreskrivs i 8 kap. 2 § i bokföringslagen ge anvisningar och utlåtanden om tillämpningen av denna lags bestämmelser om upprättande av bokslut och utarbetande av verksamhetsberättelse.

2.2. Motiveringar till lagen om bostadsaktiebolag. I Regeringens proposition till Riksdagen med förslag till ny lagstiftning om bostadsaktiebolag (RP 24/2009 rd) konstaterar man i motiveringarna till BABL 22:23 § (s. 263 - 264) bl.a. följande om skillnaden mellan överlåtelsevärde och bokföringsvärde och hur denna ska upptas i verksamhetsberättelsen:

·        ” Det föreslås dock på samma sätt som i 5 kap. 17 § i bokföringslagen att differensen ska vara väsentlig för att den ska kunna beaktas som en ökning. Dessutom krävs att det sannolika överlåtelsepriset inte bara tillfälligt är högre än bokföringsvärdet.”

·        ”På motsvarande sätt som i 5 kap. 17 § i bokföringslagen förutsätts, att särskild försiktighet ska iakttas vid ökningar av det egna kapitalet.”

·        ”Om ökningen grundar sig på en värdering av det sannolika överlåtelsepriset på egendomen till ett betydligt högre belopp än dess bokföringsvärde innebär kravet på särskild försiktighet i praktiken, att ökningen ska grundas på en utomstående experts bedömning, om inte styrelsen annars kan visa att den är motiverad.”

·         ”De ökningar av det egna kapitalet som avses i momentet BABL 22:23.2 § bör redogöras för i verksamhetsberättelsen.”

·         ” Däremot ska övriga ökningar än de som grundar sig på kapitallån av det egna kapitalet motiveras i sak, bland annat med beaktande av vad ovan konstaterats om iakttagande av särskild försiktighet. Motiveringsskyldigheten betonas särskilt när ökningen av det egna kapitalet grundar sig på det att egendomens sannolika överlåtelsepris värderas högre än bokföringsvärdet.”

2.3. Bokföringsnämndens allmänna anvisning om bokföring, bokslut och verksamhetsberättelse i bostadsaktiebolag och övriga ömsesidiga fastighetsbolag 7.12.2010. I punkt 6.1.10 i den allmänna anvisningen konstaterar man bl.a. att en motiverad utredning av ökningarna i eget kapital ska lämnas i verksamhetsberättelsen. Detta innebär i praktiken att en kalkyl över det egna kapitalets tillräcklighet med behöriga utredningar ska presenteras i verksamhetsberättelsen gällande till exempel värderingen av bolagets tillgångar. Särskild försiktighet ska iakttas gällande ökningarna i eget kapital bl.a. då skillnaden mellan det sannolika överlåtelsepriset och bokföringsvärdet beaktas som en ökning av eget kapital. I punkten anges dessutom att en redogörelse för ökningarna av det egna kapitalet ska ingå i verksamhetsberättelsen, om den balansräkning som ingår i bokslutet visar att det egna kapitalet är negativt men styrelsen anser att den inte har skyldighet att göra en registeranmälan om förlusten av aktiekapitalet.

3. Bokföringsnämndens utlåtande

Bokföringsnämnden konstaterar att de kalkylmässiga ökningarna i eget kapital i bostadsaktiebolag alltid ska upptas i verksamhetsberättelsen välmotiverade och med iakttagande av särskild försiktighet. Ett konstaterande från bostadsbolagets styrelse enbart gällande skillnaden mellan det sannolika överlåtelsepriset på tillgångarna och bokföringsvärdet utan motiverade skäl är inte en tillräcklig utredning.

Utredningen innehåller en uträkning om det finns tillräckligt med eget kapital. Då den kalkylmässiga ökningen av eget kapital grundar sig på en värdering av det sannolika överlåtelsepriset på tillgångarna till ett värde som väsentligt överskrider dess bokföringsvärde betyder kravet på särskild försiktighet att ökningen av eget kapital ska grunda sig på en extern sakkunnigs bedömning, som ska bifogas verksamhetsberättelsen såvida styrelsen inte på annat tillförlitligt sätt kan påvisa att ökningen är motiverad. Som sådan annan motivering kan till exempel användas uppgifter om kvadratmeterpriserna för förverkligade affärer med bolagets bostadsaktier under innevarande eller föregående räkenskapsperiod, dock med beaktande av en tillräcklig säkerhetsmarginal för att kravet på väsentlig skillnad ska uppfyllas.

I utredningen ska även förutsättningarna i BABL och motiveringarna till denna beaktas. Till dessa hör bl.a. att det sannolika överlåtelsepriset överskrider bokföringsvärdet även annat än tillfälligt; vid denna bedömning ska 5:17 § i bokföringslagen (1336/1997) och god bokföringssed grundad på denna paragraf beaktas.