Asunto-osakkeiden myynti liikevaihtona

A Oy on hakemuksessaan lausunut toimivansa asuntojen rakennuttajana. Pääosa hakijan tuotannosta on asuntohallituksen valvonnan alaista ja sen edellytyksenä on, että asuntohallitus hyväksyy perustetun asunto-osakeyhtiön kiinteistön hankintakustannukset ja rahoituksen. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden hankintameno hakijalle määräytyy hyväksytyn rahoitussuunnitelman mukaan niin, että hankintameno ja asunto-osakeyhtiöiden oma pääoma ovat täsmälleen yhtä suuret. Hakija antaa sitoumuksen asuntohallitukselle osakkeiden myymisestä asuntohallituksen määräämään hintaan. Aikaisemmin tämä myyntihinta oli aina yhtä suuri kuin osakkeiden hankintahinta eli niitä vastaava oman pääoman osuus perustetussa asunto-osakeyhtiössä. Mikäli osakekaupanteko viivästyi, hakija peri erillisellä laskulla asuntohallituksen hyväksymän koron. Hakija on ilmoittanut käsitelleensä edellä mainitun käytännön vallitessa osakkeiden luovutushintoja liikevaihtoon kuulumattomina erinä, koska asunto-osakkeet myytiin

aina hankintahinnalla. Menettelynsä perusteluna hakija on viitannut myös mm. kirjanpitoasetustoimikunnan mietinnössä esitettyyn kantaan, että läpikulkuerät, jotka eivät välittömästi vaikuta kirjanpitovelvollisen tulonmuodostusprosessiin, eivät kuulu liikevaihtoon.

Hakijan mukaan asuntohallitus on hiljattain muuttanut käytäntöä siten, että korkolaskun asemesta viivästyneiden kauppojen myyntihintaa oikaistaan perusmyyntihintaan verrattuna erillisellä kauppakirjaan merkittävällä erällä. Tämä oikaisuerä lasketaan samalla periaatteella kuin aikaisemman käytännön mukainen korko. Käytännössä asunto-osakkeiden ensiostajilla on tekemiensä varausten ja niihin liittyvien tarjoisten perusteella yleensä kuukauden ajan mahdollisuus ostaa osakkeet asuntohallituksen hyväksymään perushintaan ilman erääntymiskorkoa. Perushinta on sama kuin osakkeiden hankintameno hakijalle.

Tämän jälkeen tapahtuvissa kaupoissa osakkeiden luovutushintaan lisätään perushinnan erääntyneiden maksuerien korko, josta suoritetaan myös osakkeiden siirtoleimavero. Hakija katsoo, että koska markkinahintamuutokset eivät vaikuta osakkeiden myyntihintaan sen jälkeen, kun asuntohallitus on hyväksynyt osakkeiden perushinnat, kysymyksessä on hakijan kirjanpidossa edelleen läpikulkuerä, vaikka osakkeiden kauppahintaan sisältyy mainittu vähäinen korkoerä.

Edellä sanotun perusteella hakija on pyytänyt kirjanpitolautakunnalta ohjetta siitä, ovatko asunto-osakkeiden ensikauppahinnat hakijan kirjanpidossa läpikulkueriä silloin, kun

1. osakkeet myydään ilman erääntymiskorkoa samaan hintaan kuin hankintameno,
2. osakkeet myydään hintaan, johon sisällytetään vähäinen korkoerä, vai onko osakkeiden myyntihinnan katsottava kuuluvan jommassakummassa tai molemmissa tapauksissa hakijan liikevaihtoon.

Lausunnon perustelut

Liikevaihtoon luetaan suoritteiden myyntitulot. Hakijan rakennuttajatoiminnassa myyntitulot syntyvät asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutuksista ulkopuolisille. Hakemuksessa tarkoitetuissa tapauksissa asunto-osakkeiden luovutushinnat eivät ole sellaisia läpikulkueriä, jotka pelkästään laskutus- tms. teknillisistä syistä kulkevat kirjanpidon kautta.

Kirjanpitolautakunnan lausunto

Hakijan liikevaihtoon luetaan asunto-osakkeiden myyntihinnat sekä silloin, kun ne myydään samaan hintaan kuin osakkeiden hankintameno, että silloin, kun osakkeiden myyntihinta kattaa hankintamenon lisäksi laskutetun korkoerän.