Nr

2022

Bostadsaktiebolaget. Skadefallet. Behandling av en senare försäkringsersättning.

1. Ansökan    

Den sökande framför följande: 

I februari 2020 drabbades bostadsbolaget av ett skadefall som var exceptionellt i Finlands förhållanden. På en tomt som ägdes av bolaget rasade ett hus på grund av ett brott längs en glidyta i jorden. Till följd av händelsen meddelade byggnadstillsynsmyndigheten genast ett förbud att använda en av bolagets radhuslängor på två våningar på grund av rasrisken. För att minimera skadorna vidtog bolaget omedelbart efter raset reparationsåtgärder, bland annat grävningsarbeten för att lätta spänningen i markgrunden.

Syftet med dessa åtgärder var att förhindra ytterligare skador. Under räkenskapsperioden 2020 orsakade skadefallet också bland annat förvaltnings- och advokatkostnader som var stora i förhållande till bolagets ordinarie verksamhet. Under räkenskapsperioden 2020 tog bolaget upp dessa kostnader som årskostnader i sin resultaträkning. 

Reparationsåtgärder och deras kostnader

För att bolagets tomt kunde återuppbyggas för sitt egentliga användningsändamål, det vill säga fungera som byggnadsplats för bolagets hus, så att bolagets bostadslägenheter kunde användas för boende, var bolaget tvunget att på utföra betydande iståndsättningsarbeten på tomten och utöver dessa låta uppföra en så kallad tryckbank på Tammerfors stads markområde som fanns utanför bolagets tomtområde.

Syftet med tryckbanken är att möjliggöra reparationsåtgärder på bostadsbolagets tomt och att delvis förhindra att motsvarande skadefall uppstår på nytt. Kostnaderna för återuppbyggandet av den egna tomten och för uppförandet av tryckbanken uppgår sammanlagt till över 1,5 miljoner euro. Reparationsåtgärderna genomfördes under räkenskapsperioderna 2020 och 2021. De planeringskostnader som hänförde sig till reparationsåtgärderna under 2020 togs upp som materiella tillgångar under bestående aktiva i bokslutet den 31 december 2020. 

Ersättningar för skadefallet

I maj 2021 ingick bolaget i anslutning till skadefallet ett avtal med Tammerfors stad om att staden skulle delta i ärendet. Enligt avtalet ska Tammerfors stad inte på egen bekostnad utföra byggarbeten på den intilliggande tomten, det vill säga i sitt eget område. Däremot ska staden enligt avtalet delta i betalningen av kostnaderna för undersökning och reparation av de skador som raset hade orsakat på stadens markområde, och betala enligt de faktiska kostnaderna, men inte mer än 220 000 euro (plus moms). Stadens andel täckte inte alla kostnader för att uppföra tryckbanken, utan bolagets kostnadsansvar har även omfattat en del av dessa utgifter.

Enligt nuvarande uppgifter kommer bolaget inte att få någon försäkringsersättning utifrån bolagets fastighetsförsäkring. Som sin ståndpunkt har försäkringsbolaget uppgett att bolaget inte ersätter några kostnader för skadefallet. På grund av osäkerheten kring försäkringsersättningen har bostadsbolaget än så länge inte ens som uppskattning tagit upp någon del av en eventuell försäkringsersättning i bokföringen enligt försiktighetsprincipen.

Den sökande begär ett utlåtande om följande frågor:

1. Är det förenligt med god bokföringssed att ta upp utgifterna för iståndsättning av bostadsbolagets tomt bland markområden under bestående aktiva och att behandla utgifterna som en del av anskaffningsutgiften för markområdet, det vill säga som icke återanskaffningsbara tillgångar, utan avdrag för avskrivningar (med undantag för eventuella nedskrivningar)?
2. Är det förenligt med god bokföringssed att ta upp kostnaderna för uppförande av en tryckbank på Tammerfors stads markområde bland övriga materiella tillgångar under bestående aktiva och att inom den beräknade ekonomiska brukstiden avskriva kostnaderna som linjära avskrivningar (till den del staden inte ersätter bolaget för utgifterna)?
3. Är det förenligt med god bokföringssed att behandla en avtalsbaserad ersättning som Tammerfors stad betalat ut till bostadsbolaget i enlighet med avtalsvillkoren som en utgiftsöverföring som minskar anskaffningsutgiften för tryckbanken och som hör till en annan part?
4. Om bostadsbolaget senare får en försäkringsersättning från försäkringsbolaget till följd av skadefallet, är det då förenligt med god bokföringssed att ta upp försäkringsersättningen både som korrektivpost till eget kapital (under vinst/förlust under tidigare räkenskapsperioder) till den del ersättningen hänför sig till arbeten för att förhindra ytterligare skador, det vill säga arbeten som redan dragits av i form av årskostnader, och som utgiftsöverföring för rättelse av anskaffningsutgiften till den del den eventuella ersättningen hänför sig till den utgift som aktiverats i balansräkningen (markområden och/eller övriga materiella tillgångar)?

2. Bokföringsnämndens utlåtande

2.1 Bokföringslagen. Enligt 4 kap. 5 § 1 mom. i bokföringslagen (1336/1997, BFL) avses med anskaffningsutgift de direkta utgifterna för anskaffning och tillverkning av en tillgång.

2.2 Bokföringsnämndens allmänna anvisning till bostadsaktiebolag 1.2.2017. 

Avsnitt 3.1.5 i den allmänna anvisningen. Understöd och ersättningar för reparationsutgifter handlar om behandling i bokföringen av ersättningar och understöd som andra ekonomienheter har betalat ut till den bokföringsskyldige: 

Ett bostadsaktiebolag kan av offentliga medel få understöd för vissa reparationsåtgärder, t.ex. för reparation av hissar. Ett understöd som erhållits för anskaffning av en nyttighet som hör till bestående aktiva och som ska aktiveras, bokförs enligt vedertagen bokföringspraxis som en utgiftsöverföring som dras av från anskaffningsutgiften. Om understödet hänför sig till en utgift som ska dras av som räkenskapsperiodens kostnad, tas det erhållna understödet upp som en utgiftsöverföring som korrigerar ifrågavarande kostnadspost. Det rekommenderas att utgiftsöverföringen tas upp som en egen post i resultaträkningen. För reparationsutgifter i fråga om skadad egendom kan ersättning fås av den som orsakat skadan eller på basis av försäkring av försäkringsbolaget. Den ersättning som erhållits behandlas i bokföringen som en utgiftsöverföring som hänför sig till reparationsutgifterna. I bokslutet bör ersättningarna tas upp enligt prestationsprincipen. Det rekommenderas att utgiftsöverföringen tas upp som en egen post i resultaträkningen. 

2.3 Bokföringsnämndens ställningstagande. 

Bokföringsnämnden svarar ja på den sökandes frågor 1–4 på nedan angivna grunder. 
Fråga 1. Iståndsättningsarbetena på den egna tomten ökar anskaffningsutgiften för tomten. Denna balanspost omfattas av den skyldighet som avses i 5 kap. 13 § i BFL att kostnadsföra skillnaden som en nedskrivning, om den sannolika framtida inkomsten av en tillgång beräknas bli varaktigt mindre än den ännu oavskrivna anskaffningsutgiften. 

Fråga 2. Utgifterna för iståndsättning av ett markområde som ägs av en annan part kan inte aktiveras under den bokföringsskyldiges markområden, utan ska i balansräkningen tas upp som övriga materiella tillgångar under bestående aktiva på samma sätt som i det tidigare avgörandet BokfN 1764/2005. I enlighet med 5 kap. 5 § i BFL avskrivs anskaffningsutgiften enligt plan så att den kostnadsförs på respektive räkenskapsperiod under sin verkningstid. 

Fråga 3. Stadens utgifter behandlas som utgiftsöverföringar i enlighet med avsnitt 3.1.5 i den allmänna anvisningen till bostadsaktiebolag.

Fråga 4. Nedan besvarar bokföringsnämnden endast frågan när det gäller sådana bostadsaktiebolag och andra bokföringsskyldiga boendegemenskaper som liknar den sökande. Dessutom begränsas svaret endast till att gälla den helhet av skade- och försäkringsfallet som beskrivs i ansökan. 

Om det efter räkenskapsperiodens utgång fastställs att försäkringsersättningar som hänför sig till det skadefall som inträffade under räkenskapsperioden och som enligt försiktighetsprincipen ännu inte har tagits upp som fordringar i balansräkningen ska betalas till den bokföringsskyldige, ska de behandlas som utgiftsöverföringar på det sätt som anges i avsnitt 3.1.5 i den allmänna anvisningen till bostadsaktiebolag.
 
Den utgiftsöverföring som grundar sig på det erhållna skadeståndet hänförs som avdrag till utgiftsresten av den aktiverade posten i balansräkningen. Å andra sidan kan en del av skadeståndet hänföra sig till den utgift som redan under en tidigare räkenskapsperiod har tagits upp som kostnad i resultaträkningen. Eftersom en sådan ”för stor” utgift som ska ersättas i efterhand belastar det egna kapitalet – det fria egna kapitalet har minskat med ett belopp som motsvarar dess belopp – sker en utgiftsöverföring till deras del i form av en rättelse som hänför sig till det fria egna kapitalet. Enligt bokföringsnämndens uppfattning motsvarar förfarandet etablerad praxis som tillämpas i bostadsbolag. 

I fråga om utgiftsaktiveringar i balansräkningen vill nämnden också ägna uppmärksamhet åt den tvingande nedskrivningsbestämmelsen i 5 kap. 13 § BFL: Om den sannolika framtida inkomsten av en tillgång eller investering som hör till bestående aktiva beräknas bli varaktigt mindre än den ännu oavskrivna anskaffningsutgiften, ska skillnaden kostnadsföras som en nedskrivning.

Med hänsyn till att omtvistade försäkringsärenden och eventuella ersättningar som hänför sig till sådana ärenden kan ha betydelse för räkenskapsperiodens resultat i ett bostadsaktiebolag, är det motiverat att i verksamhetsberättelsen redogöra för hur man har förfarit sig i ärendet och att i noter ange det belopp av utgifterna för skadefallet som har aktiverats i balansräkningen och det belopp som har tagits upp som kostnad i resultaträkningen.