Om bokföring av lånandelen på aktier i fastighetsaktiebolag

1. Ansökan

Sökande (- - - ) är en bokföringsbyrå, som har bett bokföringsnämnden om utlåtande gällande hur låneandelen på aktierna i ett fastighetsaktiebolag ska bokföras.

Enligt ansökan om utlåtande är sökandes kund ett litet aktiebolag, som har köpt två semesterlägenheter för uthyrning åren 2009 och 2010. Bolagets bransch är aktieuthyrning till turister.

I bolagets bokföring hade inköpspriset, inte hela köpeskillingen, bokförts som priset för aktierna. Det längenhetsspecifika lån som hänför sig till de aktier som berättigar till besittning av lägenheten hade inte bokförts. Köpebrevet över aktien konstaterar följande: ”Den skuldfria köpeskillingen är 320 000 euro. Försäljningspriset är 105 000 euro, som betalas senast 31.5.2010. Köparen övertar dessutom ansvaret för det lånebelopp som hänför sig till lägenheten till beloppet 215 000 euro.” I balansräkningen hade endast 105 000 euro bokförts. Till fastighetsaktiebolaget betalar köparen underhållsvederlag, moms-vederlag, vattenvederlag och kapitalvederlag. Kapitalvederlagen hade bokförts som kostnad i resultaträkningen.

Sökande ber om utlåtande gällande följande frågor:

1)      Bör man nu korrigera köpeskillingen för aktierna till värdet 320 000 euro så att det lån som hänför sig till lägenheten, 215 000 euro, bokförs?

2)      Bör man be om en låneandelsberäkning och även justera det aktuella lånet utgående från beräkningen?

3)      Bör kapitalvederlagen bokföras som kostnad, såsom de tidigare har bokförts eller som en amortering av lånet?

2. Lagstiftning                                                

2.1. Enligt definitionen i 4:5.1 § i bokföringslagen (1336/1997) avses med anskaffningsutgift de rörliga utgifterna för anskaffning och tillverkning av en tillgång. Med detta avses inköpspriset och de övriga direkta utgifterna för anskaffningen.

2.2. Bokföringsförordningen (1339/1997, härefter ”BokfF”) 2:7.2 § kräver att som not bland annat upptas säkerheter, ansvarsförbindelser och arrangemang som inte har tagits med i balansräkningen. För dessa ska anges deras art, det kommersiella syftet med dem samt deras ekonomiska inverkan på den bokföringsskyldige, när riskerna eller fördelarna med sådana arrangemang är väsentliga, och i den mån offentliggörandet av denna information kan anses vara nödvändigt med tanke på bedömningen av den bokföringsskyldiges ekonomiska ställning. (BokfF 2:7.3 §).

2.3. Enligt BokfF 2:7.4 § får den bokföringsskyldige utelämna de noter som avses i BokfF 2:7.3 §, om högst en av de gränser som anges i BokfL 3:9.2 § har överskridits under både den räkenskapsperiod som har gått ut och under den omedelbart föregående perioden – omsättning 7,3 miljoner euro, balansomslutning 3,65 miljoner euro och medelantal anställda 50 personer.

3. Bokföringsnämndens utlåtande

3.1. Bokföringsnämndens uppfattning är att man i ansökan med fastighetsaktiebolag avser ett bostadsaktiebolag, ömsesidigt fastighetsaktiebolag eller annat bolag som tillämpar lagen om bostadsaktiebolag och att man med det skuldansvar som överförs vid denna affär avser det lån som har upptagits i fastighetsaktiebolagets balansräkning.

3.2. Som svar på sökandes 1:a fråga konstaterar bokföringsnämnden att det aktuella lånet inte är det bolags lån som äger de aktier som berättigar till besittning av lägenheterna (härefter ”ägarbolaget”), utan det aktiebolags lån som äger lägenheterna (härefter ”fastighetsaktiebolaget”). Eftersom ett aktiebolag, i detta fall fastighetsaktiebolag, självständigt ansvarar för sina skulder, ska det aktuella lägenhetsspecifika lånet inte upptas i ägarbolagets balansräkning. Det upptas endast i fastighetsaktiebolagets balansräkning. Eftersom ägarbolagets ansvar har begränsats till anskaffningsutgiften för fastighetsaktiebolagets aktier är ägarbolaget inte skyldigt att i sitt bokslut meddela den lägenhetsspecifika låneandelen som ett ansvar, liksom inte heller bolagets övriga sådana skulder som inte separat har hänförts till lägenheterna. Det står å andra sidan inte i strid med god bokföringssed att anmäla det lägenhetsspecifika skuldansvaret som not i bokslutet hos ägarbolaget till de aktier som berättigar till besittning av lägenheterna under förutsättning att en sådan uppgift tydligt har avskilts från ägarbolagets egna skulder och ansvar.

3.3. Nämndens befogenheter sträcker sig som sådana inte till den typ av anvisning om använd metod som sökande frågar efter i fråga 2, men utgående från föregående punkt 3.2 är det klart att en låneandelskalkyl inte behövs i detta fall.

3.4. På sökandes fråga 3 svarar nämnden att kapitalvederlagen bokförs som kostnad. Om fastighetsaktiebolaget har fattat beslut om att använda ett fonderingsförfarande, ska de prestationer som aktieägarna betalar till bolaget hanteras som kapitalprestationer i den utsträckning som de fonderas. Nämnden har gett närmare anvisningar om fonderingsförfarandet i den allmänna anvisningen om bokföring och bokslut i bostadsaktiebolag 7.12.2010 punkt 2.4.