Hanteringen av sålda delägarbostäder i bokslutet

1. Ansökan

Sökande (- - -) är en revisionssammanslutning, som ber om utlåtande gällande dess kundbolags tillvägagångssätt i fråga om hur sålda delägarbostäder ska hanteras i bokslutet.

Sökandes kund låter bygga och säljer delägarbostäder i de objekt som man låtit bygga. Inom koncernen har ägandet arrangerats så att moderbolaget äger aktierna i delägarbostadsobjekten, som verkar i bostadsaktiebolagsform. Enligt sökandes beskrivning står anskaffningsutgiften för dotterbolagsaktierna i moderbolagets bokföring till det ursprungliga belopp som moderbolaget har investerat i dotterbolagsaktierna och det höjs inte med beloppet på de betalda kapitalvederlagen. Enligt beskrivningen i ansökan bokförs den köpeskilling som moderbolaget får för bostadsrättsaktierna enligt följande

·        minskning av anskaffningsutgiften för dotterbolagsaktier till den del som motsvarar sålda volymer och

·        erhållna förskott.

Av de köpeskillingar som har bokförts under erhållna förskott intäktsför moderbolaget ett belopp motsvarande det belopp som moderbolaget har betalat som periodiska amorteringar på de lån dotterbolaget har lyft för finansiering av bostäderna.   

Enligt ansökan har de delägda objekten konsoliderats i koncernbokslutet med förvärvsvärdemetoden för att ge en rättvisande bild eftersom bolaget inte med säkerhet känner till om innehavet är kortfristigt eller inte.

Sökande ber bokföringsnämnden ta ställning till huruvida det beskrivna förfarandet är förenligt med god bokföringssed. Sökande frågar dessutom om konsolidering av delägarobjekten i koncernbokslutet med förvärvsvärdemetoden är förenligt med god bokföringssed.

2. Bokföringsnämndens utlåtande

Ansökan gäller en revisionssammanslutnings begäran om utlåtande gällande sammanslutningens kunds metod att bokföra och hantera sålda delägarbostäder i bokslutet. Trots att sökande inte är en sådan bokföringsskyldig som avses i bokföringslagen (1336/1997; härefter "BokfL") 8:2.1 § tar nämnden ansökan om utlåtande till behandling för styrning av god bokföringssed.

Bokföringsnämnden har gett ett utlåtande, BFN 1773/2006, om hanteringen av försäljningspriset på delägarbostäder i bokföringen. I utlåtandet konstaterar nämnden att den minoritetsandel i de aktier som berättigar till förvaltning av den delägarbostad som är objekt för affären upptas enligt prestationsprincipen i bokföringen hos den majoritetsaktieägare som är säljare i det fall då förhållandet i enlighet med lagen om delägarbostäder grundar sig på en affär mellan majoritetsaktieägaren och den invånare som är minoritetsaktieägare.

I det delägaravtalsdokument som sökande har lämnat in kommer man bl.a. överens om följande mellan det moderbolag som är säljare och den delägare som är minoritetsaktieägare;

1)      det skuldfria anskaffningsvärdet är det pris till vilket delägaren kan lösa in objektet;

2)      köpeskillingen för delägarandelen fastställs utgående från värdet i punkt 1. Denna är ett procentuellt belopp som motsvarar ägarandelen av detta anskaffningsvärde;

3)      inom loppet av en hyresperiod som har definierats i hyresavtalet mellan samma parter har delägaren rätt att köpa tilläggsandelar till en mängd som motsvarar en ägarandel om högst 49 %;

4)      delägaren har rätt att efter tidigast 5 år från det att objektet har blivit klart och senast vid utgången av den tidsfrist som har fastslagits i hyresavtalet av majoritetsägaren inlösa dess andel av de aktier som avses i detta avtal; inlösningspriset är det ursprungliga anskaffningsvärde som avses i punkt 1 med avdrag för de köpeskillingar i punkt 2 som delägaren har betalat; och

5)      majoritetsägaren förbinder sig att använda den köpeskilling som delägaren har betalat för amortering av lånet genast då det enligt lånevillkoren är möjligt.

Bokföringsnämnden konstaterar att det försäljningspris för försäljning av delägaraktier som intäktsförs i moderbolaget i den situation som beskrivs i ansökan fastställs som skillnaden mellan köpeskillingen och den anskaffningsutgift för aktierna som har upptagits i moderbolagets bokföring.

Den centrala frågan för det belopp som intäktsförs är hur anskaffningsutgiften för dotterbolagsaktierna har bokförts i bokföringen. Nämnden konstaterar att det bostadsaktiebolag som är dotterbolag ingår entreprenadavtalet i eget namn då det självt bygger objektet och det därmed är dotterbolaget som betalar entreprenadförskotten till byggnadsföretaget. För att amortera på det lån som dotterbolaget har lyft uppbär det kapitalvederlag av moderbolaget. Hur detta kapitalvederlag bokförs i bokföringen är beroende av vad bolagsstämman för det bostadsaktiebolag som är dotterbolag har bestämt. Antingen intäktsförs dessa vederlag eller så fonderas de i dotterbolagets bokföring beroende på vad bolagsstämman har fattat beslut om. Om de intäktsförs är prestationerna på motsvarande sätt kostnader i moderbolaget. Om prestationerna fonderas i dotterbolaget i stället för att intäktsföras kan moderbolaget inte bokföra sina betalningar som kostnad, men de bokförs som en ökning av anskaffningsutgiften för dotterbolagsaktierna. Nämnden konstaterar ytterligare att innehållet i bolagsstämmans beslut ska fattas utgående från moderbolagets omdöme inom ramen för tillämplig lagstiftning.

Då ägaren betalar kapitalvederlag till ett bolag bokförs det vanligen som en ökning av anskaffningsutgiften för aktierna. Grunden till detta är att målbolagets kapital stärks med motsvarande belopp. Om försäljningspriset för aktierna är den ursprungliga anskaffningsutgiften för aktierna med ökning för de belopp som har betalats som kapitalvederlag uppstår ingen försäljningsvinst i den situation som avses i ansökan.

Nämndens utlåtande är att kopplingen av tidpunkten för inkomstföring av affären med delägaraktierna till de periodiska amorteringar som moderbolaget gör inte är förenlig med god bokföringssed. Av köpeskillingen hör den andel som överskrider anskaffningsutgiften för dotterbolagsaktierna till moderbolagets inkomster. Enligt 1:6.1 § i bokföringsförordningen (1339/1997) ska den för de aktiers del som har bokförts som omsättningstillgångar upptas som försäljningsintäkt och för de aktiers del som har upptagits som finansiella värdepapper som finansieringsintäkter.

Nämnden har ingenting att anmärka på den metod för konsolidering av delägarobjekten i koncernbokslutet som sökande beskriver med den förvärvsvärdemetod som avses i BokfL 6:8 § under förutsättning att de aktuella objekten ingår i den bokföringsskyldiges koncern och den bokföringsskyldige har bestämmanderätt i dem i enlighet med BokfL 1:5 §.