Hantering av skadeersättning i ett bostadsaktiebolags bokföring

1. Ansökan

Sökande (- - -) är ett bostadsaktiebolag. Bolagets byggnader blev klara i november 2007, men invånarna flyttade in i bostäderna redan i juni – juli 2007. Väsentliga byggfel observerades i bolagets byggnader. Bolaget reklamerade om dessa fel till byggherren. Byggherren försummade dock att rätta till felen. Enligt sökande försattes byggnadsentreprenören i konkurs år 2007 och byggherren två år senare. Bostadsaktiebolaget har sökt ersättning av konkursboet via rätten. I sin dom har tingsrätten ålagt byggnadsentreprenören och byggherren att med solidariskt ansvar betala skadeersättning grundad på entreprenadavtalet till sökande. Skadeersättningsbeloppet har betalats till sökande ur garantin för byggnadstiden. Enligt sökande har tingsrättens dom vunnit laga kraft, vilket betyder att man inte längre kan överklaga den.

Sökande ber bokföringsnämnden om svar på hur detta skadeersättningsbelopp bör hanteras i bolagets bokföring. Sökande frågar dessutom om advokatens arvoden och de övriga kostnaderna i anknytning till rättegången avdras från det erhållna beloppet eller om detta är en kostnad för räkenskapsperioden i bolaget.

Bolagets bokförare har föreslagit att ersättningen behandlas såsom en försäkringsersättning för en förstörd byggnad. Ersättningsbeloppet skulle bokföras som en minskning av anskaffningsutgiften för byggnaden och de kommande reparationerna skulle senare bokföras som ökningar av byggnadens balansvärde. En uppföljning av hur den erhållna skadeersättningen har använts skulle göras i noterna till balansräkningen.

2. Motiveringar till utlåtandet

2.1. Bokföringslagen och ‑förordningen. Enligt 2:1 § i bokföringslagen (1336/1997; härefter även ”BokfL”) skall den bokföringsskyldige i bokföringen som affärshändelser notera utgifter, inkomster, finansiella transaktioner samt därtill hörande rättelse- och överföringsposter.

Grunden för bokföring av en utgift är mottagande av en produktionsfaktor, och grunden för bokföring av en inkomst är överlåtelse av en prestation (prestationsprincipen), om inte något annat bestäms nedan (BokfL 2:3.1 §).

Enligt BokfL 4:5 § avses med anskaffningsutgift de rörliga utgifterna för anskaffning och tillverkning av en tillgång. Om beloppet av de fasta utgifter som sammanhänger med anskaffningen och tillverkningen av en tillgång är väsentligt jämfört med anskaffningsutgiften, får också deras andel räknas in i anskaffningsutgiften.

Anskaffningsutgiften för materiella tillgångar som hör till bestående aktiva skall aktiveras och tas upp under sin verkningstid som kostnad genom avskrivningar enligt plan. (BokfL 5:5.1 §).

Om den sannolika framtida inkomsten från en tillgång eller investering som hör till bestående aktiva varaktigt är mindre än den ännu oavskrivna anskaffningsutgiften, skall skillnaden kostnadsföras som en nedskrivning. (BokfL 5:13 §).

Enligt 2:2.1 § 5 punkten i bokföringsförordningen (1339/1997) skall noterna innehålla uppgift om intäkter och kostnader som hänför sig till tidigare räkenskapsperioder samt rättelser av fel, om dessa inte är av ringa betydelse.

2.2. Bokföringsnämndens tidigare ställningstaganden. I sitt utlåtande BFN 1847/2010 har bokföringsnämnden konstaterat att ”Med stöd i BokfL 5:12.2 § får ett ömsesidigt fastighetsbolag avskriva anskaffningsutgiften för bestående aktiva och övriga utgifter med lång verkningstid under sin verkningstid utan en på förhand upprättad plan.” ”Det som har konstaterats här tillämpas på ömsesidiga fastighetsaktiebolag som följer både lagen om bostadsaktiebolag och aktiebolagslagen. Dessa har därmed befriats från skyldigheten att upprätta avskrivningar enligt plan.”

I punkt 5 i sin allmänna anvisning om avskrivningar enligt plan (16.10.2007) hänvisar bokföringsnämnden till att bokslutet ska ge en rättvisande bild av resultatet av den bokföringsskyldiges verksamhet och om dennes ekonomiska ställning. Avskrivningsplanen ska bedömas regelbundet alltid vid upprättande av bokslut för att trygga att den valda avskrivningsmetoden och avskrivningstiden motsvarar den verkliga ekonomiska livslängden för tillgången. Om inkomstförväntningarna för en tillgång bland bestående aktiva förändras väsentligt, kan man bli tvungen att ändra avskrivningsplanen för tillgången i fråga. Tidigare räkenskapsperioders avskrivningar och den ackumulerade avskrivningsdifferensen korrigeras dock inte i dessa fall. Ändringen i avskrivningsplanen gäller endast den aktuella räkenskapsperiodens och därpå följande räkenskapsperioders planavskrivningar. Noterna ska innehålla grunden för ändringar av avskrivningsplanen samt motiveringar till ändringarna.

3. Bokföringsnämndens utlåtande

Den ersättning som tingsrätten har ålagt att betalas grundar sig på ett entreprenadavtal mellan bostadsaktiebolaget, byggnadsentreprenören och byggbolaget. Utgående från detta avtal har bostadsaktiebolaget reklamerat om väsentliga byggfel och krävt ersättning eftersom byggnadsentreprenören och byggbolaget har underlåtit att rätta till dessa. I och med att tingsrättens dom redan har vunnit laga kraft anser bokföringsnämnden det vara så säkert att det aktuella ersättningsbeloppet inflyter att det kan bokföras i bolagets bokföring.

Bokföringsnämnden anser att ersättningsbeloppet till sin karaktär kan anses motsvara en sänkning av köpeskillingen och därmed är en post som minskar byggnadens anskaffningsutgift. Bolaget avgör dock användningen av den ersättning som betalas till bostadsaktiebolagets konto från garantin under byggnadstiden, vilket betyder att bolaget inte är skyldigt att använda det för åtgärdande av byggfelen.

Om bostadsaktiebolaget beslutar sig för att använda ersättningsbeloppet eller en del av det för att åtgärda byggfelen aktiveras utgifterna för de gjorda reparationerna som grundförbättring såsom en ökning av byggnadens restvärde i balansräkningen under förutsättning att de inte är ringa. Hur små reparationerna är avgörs skilt från fall till fall genom jämförelse av deras värde i förhållande till hela byggnadens värde. Reparationer som till sitt belopp är ringa och kan jämställas med s.k. årsreparationer bokförs som kostnad för den aktuella räkenskapsperioden.

Hanteringen av den erhållna ersättningen i bokföringen ska beskrivas i noterna till bokslutet och användningen av ersättningen ska presenteras. En utredning ska även lämnas i noterna om korrigeringen av anskaffningsutgiften från tidigare räkenskapsperioder inte är av ringa betydelse.

Advokatarvodena och övriga kostnader i anknytning till rättegången bokförs enligt prestationsprincipen som kostnad för den räkenskapsperiod under vilken de har uppstått.